Vytvořila se globální nemovitostní bublina?

V roce 2007 praskla po několika letech spekulativního chování globální nemovitostní bublina. Následná reakce institucí i investorů byla, že se podobný vývoj už nesmí opakovat. Ale lidské chování je pořád stejné a ekonomické trendy se cyklicky vrací. Proto teď v roce 2021 můžeme sledovat ještě vyšší ohodnocení nemovitostí než v roce 2007 a spekulativní aktivita opět dosahuje extrémních úrovní. Jaké jsou scénáře dalšího vývoje?

Přihlaste se do newsletteru a získejte nejenom novinky, ale i seriál dalších podrobných analýz. Sledujte nás také na Twitteru a Facebooku, ať nezmeškáte žádnou novinku.

Poměrové ukazatele hlásí, že nemovitostní bublina se opakuje

Už řadu měsíců ukazují různé ohodnocovací ukazatele, že se nemovitostní bublina ve vyspělých zemích opět zformovala. Následující obrázek ukazuje vývoj indexu poměru ceny k nájmu nemovitostí ve 14 vyspělých zemí (je to vážené dle HDP, takže USA mají nejvyšší váhu). Průměr, 75. i 25. percentil jsou už vysoce nad maximem z roku 2007.

Tady je ten stejný graf ukazující poměr ceny k nájmům jenom za USA:

Index nedostupnosti bydlení v OECD zemích je už také na rekordně vysoké úrovni. Index se počítá jako průměr indexů: podíl ceny nemovitostí a příjmy a podíl cena nemovitostí a nájmů.

Prudký nárůst cen nemovitostí ale není ve všech vyspělých zemích. Zejména v Itálii jsou inflačně očištěné ceny výrazně nižší než v roce 2007, což je dáno slabým ekonomickým rozmachem této jihoevropské země.

Co se může dít na trhu nemovitostí v nejbližším období?

Poptávka po nemovitostech je stále vyšší než nabídka. Především rostou spekulativní nákupy, kdy investoři pořizují nemovitosti, i když neví, jestli je dokážou pronajmout kvalitním nájemcům a spoléhají na další růst ceny. Spekulativní poptávka je stále obrovská, jelikož domácností mají u bank otevřené dveře a bez problémů získají hypotéku na další nemovitost (i kdyby měla být několik měsíců prázdná bez nájemníka).

Když se podíváme do USA, tak podíl hypoték na investiční nemovitosti vyskočil na rekordních 14 %.

Kromě obrovské poptávky způsobuje růst cen nemovitostí i nedostatečná nabídka. Stavební firmy a developeři nedodávají na trh nové byty a domy tak rychle, aby poptávku uspokojili. Problém je také v tom, že samotní developeři mají obavy z formující se bubliny a proto se nechtějí pouštět do velkých projektů. Sice by mohly v USA i EU naplánovat miliony nových bytů a mohly by je i začít stavět, ale co když najednou bublina praskne a jim zůstanou v rukách několik let neprodejné byty? Tato neochota výrazně zvednout stavební produkci pak umocňuje aktuální nedostatek bytů na trhu.

Celý trh čeká na to, že začnou lidem výrazně stoupat příjmy, díky čemuž bude možné zvednout nájmy. Tento scénář ale může nastat jenom při další robustní ekonomické expanzi. Zároveň všichni doufají v nízké úrokové sazby, což umožňuje investorům ufinancovat i prázdné byty bez nájemníků.

Oplatí se teď nakupovat nemovitosti nebo ne? Zatím ještě ano. V ČR ceny nejpravděpodobněji v nejbližších měsících porostou. Ekonomice se daří, volných peněz je dostatek. Pokud tedy hledáte bydlení, tak čekáním na pokles nic nezískáte. A pokud by pak pokles přišel, tak se vás i tak netýká, jelikož ve svém bytě/domě chcete zůstat řadu let. Pokud nemovitost kupujete na investici, tak si dobře spočtěte očekávané příjmy a náklady. A vytvořte si scénáře. Dokážete i příští rok sehnat kvalitní nájemníky? Jaký by byl dopad na váš rozpočet, pokud by sazby hypoték stouply na 4 % p.a. a zároveň byste měli nemovitost prázdnou několik měsíců? Máte dostatek jiných zdrojů pro „dotování“ držby prázdné investiční nemovitosti?

Vzhledem k bublinovém charakteru trhu je lepší trochu omezit rizika, což se v případě přímého nákupu nemovitostí dělá hůře. Investoři ale mohou diverzifikovat a část kapitálu umístit do burzovně obchodovaných nemovitostních firem. Nebo lze investovat do půjček zajištěných nemovitostmi, které jsou na platformách Bondster (analýzy ZDE) či RONDA INVEST (analýzy ZDE). Nebo lze investovat do developerských půjček, které jsou kupříkladu na platformě Estateguru (analýzy ZDE).

Investování do burzovně obchodovaných společností umožňují obchodníci s cennými papíry, viz naše recenze Interactive Brokers (analýza ZDE), Lynx (analýza ZDE), Saxo Bank (analýza ZDE), XTB (analýza ZDE), RoboMarkets (analýza ZDE). Velmi jednoduché je založení účtu u roboadvisory Portu (analýzy ZDE a ZDE), kde lze velmi jednoduše začít s budováním portfolia pomocí ETF bez předešlých zkušeností s investováním. Noví investoři mají u Portu 3 měsíce bez poplatku za správu, pokud se registrují přes tento odkaz. Alternativně lze založit spravovaná portfolia SaxoSelect (analýza ZDE).

Disclaimer:

Investice v sobě obsahují riziko a není zaručena návratnost původně investované částky. Vysoké riziko je především u produktů, které využívají finanční páku. Současná ani očekávaná výkonnost nezaručuje výkonnost budoucí. Veškeré informace uvedené v tomto článku nebo na portále Finlord.cz mají pouze informační charakter a neslouží jako investiční doporučení dle zákona č. 256/2004 Sb. o podnikání na kapitálovém trhu. Při zpracování informací čerpá skupina Finlord údaje z veřejných, důvěryhodných zdrojů a vynaložila přiměřenou péči, aby informace nebyly nepravdivé či zavádějící, nicméně nikterak nezaručuje jejich správnost a neměnnost. Zde uvedené informace neslouží jako nabídka nebo výzva k nákupu či prodeji finančních instrumentů ani nejsou návrhem na uzavření smlouvy. Portál finlord.cz má uzavřené partnerství s některými společnostmi, které jsou zmíněné v obsahu portálu. Pokud čtenář použije odkaz směřující na web partnera, můžeme získat provizi, která ale čtenáře nic nestojí. Provize slouží pro další zvýšení kvality obsahu. Skupina důsledně dbá na to, aby provize nijak neovlivnila objektivitu prezentovaných informací.