Ceny nemovitostí už klesají a klesat budou

Ceny nemovitostí v posledních letech prudce stouply s tím, jak se rapidně zvýšily příjmy domácností. Na řadě trhů se už ale vytvořil vrchol, ceny začaly rychle klesat a za minulý rok si připsaly znehodnocení. Mezi takové patří Austrálie, Nový Zéland či Čína. Největší ekonomika světa USA se ještě drží, ale i zde se očekává pro rok 2023 pokles cen. Ochlazení nemovitostního trhu probíhá i v ČR a ani zde nelze vyloučit krátkodobé snížení cen domů, bytů či pozemků.

Přihlaste se do newsletteru a získejte nejenom novinky, ale i seriál dalších podrobných analýz. Sledujte nás také na Twitteru a Facebooku, ať nezmeškáte žádnou novinku.

Ceny nemovitostí klesají globálně, až na několik výjimek

Následující obrázek ukazuje dle ratingové agentury Fitch Ratings vývoj cen nemovitostí v roce 2022 a odhad na rok 2023. V Austrálii loni poklesly ceny o 7 % a analytici očekávají další téměř 10 % snížení. Tempo propadu cen je v Austrálii rekordně vysoké, což vzhledem k předešlému euforickému chování trhu není překvapující. Ceny nemovitostí klesají i v Číně. V Německu se za celý rok udržel nepatrný nárůst cen, ale na rok 2023 se očekává snížení o více než 3 %. Velmi silný byl v minulém roce trh v USA, Franci a Velké Británii. V roce 2023 by i zde měl být zaznamenán pokles cen. U Velké Británie by podobně jako v Kanadě mělo nastat snížení cen o cca 6 %. Mezi trh, kde se naopak očekává pokračující růst cen, patří Brazílie a Japonsko.

Vrchol cen nemovitostí se v různých vyspělých zemích vytvořil v různých časech, nicméně tempo následného poklesu cen je podobné. Na Novém Zélandu se vrchol vytvořil v listopadu 2021 a od té doby už ceny propadly o 14 %.

Na všech trzích lze sledovat podobnou situaci. Ceny nemovitostí jsou vysoké, hypotéky zdražily, poptávka rapidně opadla. Kupříkladu v USA se prodává nejméně bytových jednotek od dna covidové krize 2020. Nicméně tehdy byly v platnosti různá restriktivní opatření a setkávání prodávajících s kupujícími bylo omezené. Teď žádná omezení nejsou. Jednoduše je poptávka po bytech tragicky nízká.

Kdy začnou klesat ceny nemovitostí v ČR?

Už začaly. Následující tabulka katalogu nemovitostí realitymix.cz ukazuje nabídkovou cenu za 1 m2 dle krajů. Sloupec napravo ukazuje meziroční srovnání za leden. Většinou je pokles v jednotkách procent. V některých krajích ceny paradoxně stouply, což je ale spíše selektivní anomálie inzertního portálu.

Kupříkladu v Praze už realitní portál sleduje pokles nabídkových cen od května. Od té doby nastalo snížení o přibližně 9 procent.

Snižování cen ani zdaleka nekončí. Hypoteční sazby zůstávají vysoké, reálné příjmy domácností poklesly a postupně se na trh dostávají nemovitosti spekulantů, kteří to přehnali s finanční pákou. Výpočet je jednoduchý. Pokud si někdo v Praze pořídil byt a teď ho z nějakého důvodu musí prodat s 10 % diskontem, tak při úvěru s LTV na úrovni 90 % přišel o všechen vlastní kapitál. Pokles cen o 20 % pak smaže vlastní kapitál těch krátkodobých kupujících, kteří použili 80 % LTV hypotéku. Na českém trhu ještě nenastala panika a nedá se říct, že by vznikl enormní přetlak nabídky nad poptávkou. Vzhledem k tomu, že plány developerů ohledně výstavby nových bytů jsou spíše konzervativní, tak přetlak nemovitostí pravděpodobně ani nevznikne.

Ochlazení nemovitostního trhu neznamená, že se do realit nedá investovat. Dá, ale investoři musí zvolit opatrnější přístup. Rozhodně se musí připravit na delší časový horizont držby. Také je nutné zvážit schopnost splácet hypotéku či jiné formy cizího kapitálu (třeba dluhopisy). Nabídka na realitním trhu narostla a více nemovitostí si konkuruje při oslovení poptávajících subjektů. To si strana poptávky uvědomuje a stále více požaduje slevy.

Pro řadu začínajících investorů mohou být atraktivní P2B portály, které poskytují půjčky zajištěné nemovitostmi a mají rozsáhlé zkušenosti v oblasti řízení rizik. Mezi ně patří v ČR kupříkladu Ronda Invest (analýzy ZDE) a Bondster (analýzy ZDE). My na obou portálech také aktivně investujeme.

Propady cen nemovitostí lze využít i na nákup burzovně obchodovaných REIT. Snadno je lze nakoupit u brokerů, kterým jsme se věnovali v analýzách: Lynx (analýza ZDE), Saxo Bank (analýza ZDE), XTB (analýza ZDE), RoboMarkets (analýza ZDE). Velmi jednoduché je založení účtu u roboadvisory Portu (analýzy ZDE a ZDE), kde lze velmi jednoduše začít s budováním portfolia pomocí ETF bez předešlých zkušeností s investováním. Noví investoři mají u Portu 3 měsíce bez poplatku za správu, pokud se registrují přes tento odkaz. Alternativně lze založit spravovaná portfolia SaxoSelect (analýza ZDE).

Disclaimer:

Investice v sobě obsahují riziko a není zaručena návratnost původně investované částky. Vysoké riziko je především u produktů, které využívají finanční páku. Současná ani očekávaná výkonnost nezaručuje výkonnost budoucí. Veškeré informace uvedené v tomto článku nebo na portále Finlord.cz mají pouze informační charakter a neslouží jako investiční doporučení dle zákona č. 256/2004 Sb. o podnikání na kapitálovém trhu. Při zpracování informací čerpá skupina Finlord údaje z veřejných, důvěryhodných zdrojů a vynaložila přiměřenou péči, aby informace nebyly nepravdivé či zavádějící, nicméně nikterak nezaručuje jejich správnost a neměnnost. Zde uvedené informace neslouží jako nabídka nebo výzva k nákupu či prodeji finančních instrumentů ani nejsou návrhem na uzavření smlouvy. Portál finlord.cz má uzavřené partnerství s některými společnostmi, které jsou zmíněné v obsahu portálu. Pokud čtenář použije odkaz směřující na web partnera, můžeme získat provizi, která ale čtenáře nic nestojí. Provize slouží pro další zvýšení kvality obsahu. Skupina důsledně dbá na to, aby provize nijak neovlivnila objektivitu prezentovaných informací.