Ceny nemovitostí: způsobí vysoké úroky masivní propad?

Ceny nemovitostí v posledních letech letí rychle nahoru nejenom v ČR, ale v celém světě. Důvodem je ekonomický rozmach a přístup k levnému kapitálu. Nicméně centrální banky už začaly se zvyšováním úrokových sazeb a stahováním likvidity z trhů, protože musí bojovat s vysokou inflací. V minulosti přinesly vysoké sazby propad ohodnocení nemovitostí. Je tento vývoj možný i teď?

Přihlaste se do newsletteru a získejte nejenom novinky, ale i seriál dalších podrobných analýz. Sledujte nás také na Twitteru a Facebooku, ať nezmeškáte žádnou novinku.

Ceny nemovitostí a úrokové sazby

Následující obrázek ukazuje vývoj cen nemovitostí v USA. Od dna dosaženého v roce 2011 už nastalo zdvojnásobení.

V ČR nastal velmi podobný vývoj, viz následující obrázek nabídkových cen, který sestavuje Statistický úřad ČR. Od dna dosaženého v letech 2011/12 nastalo také zdvojnásobení cen.

S růstem cen nemovitostí ale významně stouply relativní valuace, jako jsou kupříkladu poměr cen k nájmům, nebo poměr cen k příjmům domácností. V mnoha zemích dosáhly tyto ukazatele rekordně vysoké úrovně, což vyvolává oprávněné obavy z nemovitostní bubliny. Jenomže, aby byla bublina potvrzena, tak musí nejdříve prasknout. Pomyslnou jehlou mohou být rostoucí úrokové sazby podobně jako v minulosti. Následující obrázek ukazuje pro USA na ose x sazby 30letých hypoték a na ose y je poměr cen k mediánovým příjmům domácností. Aktuálně v březnu 2022 je poměr stále nad šestinásobkem, přičemž hypoteční sazby už stouply na 4 %. V minulosti byl při takovýchto sazbách poměr spíše na úrovni pětinásobku. Pokud hypoteční sazby stoupnou nad 6 %, tak by se poměr měl dle historické analogie pohybovat na úrovni 4,5násobku.

Graf relativního ohodnocení bytů vytváří v ČR společnost Golem Finance. Jejich index návratnosti bydlení (cena průměrného bytu děleno průměrný roční čistý příjem domácnosti) vyskočil v listopadu 2021 na 8,6násobek, přičemž v roce 2012 byl pod pětinásobkem. V Praze je situace ještě horší s násobkem na úrovni 11,65. Pokud srovnáme údaje s údaji v USA, tak zejména pražský trh je výrazně předražený oproti USA a ohodnocení je vyšší než na vrcholu americké nemovitostní bubliny v letech 2005 až 2007.

Poměr ceny nemovitostí k příjmům se může upravit buď růstem příjmů, což se postupně děje, anebo snížením cen. Snížení ohodnocení v USA ze šestinásobku na pětinásobek znamená bez změny příjmů pokles cen nemovitostí o 17 %. Snížení ohodnocení v ČR z 8,6násobku na 7násobek by znamenalo propad cen o 19 %.

Centrální banky velmi dobře vědí, že vysokými sazbami mohou potopit nemovitostní trh a teď stojí před nelehkým rozhodováním. Utáhnout monetární politiku a srazit dolů i ceny nemovitostí anebo strpět vyšší inflaci a zachovat nahoře ceny nemovitostí a potažmo i ceny akcií. Nemovitostní a akciový trh jsou provázané mnohem více, než si lidé uvědomují. Od roku 2012, kdy nastalo cenové dno u nemovitostí, se kupříkladu americké akcie zhodnotily o cca 200 %. U dvojnásobně napákovaného ETF na americké akcie nastalo zdesetinásobení investice (vesměs podobný výsledek jako růst hodnoty vlastního kapitálu při nákupu nemovitosti na hypotéku s 90 % LTV).

Investoři mohou obchodovat akcie, ETF či zajišťovací deriváty u brokerů, kterým jsme se věnovali v analýzách: Interactive Brokers (analýza ZDE), Lynx (analýza ZDE), Saxo Bank (analýza ZDE), XTB (analýza ZDE), RoboMarkets (analýza ZDE). Velmi jednoduché je založení účtu u roboadvisory Portu (analýzy ZDE a ZDE), kde lze velmi jednoduše začít s budováním portfolia pomocí ETF bez předešlých zkušeností s investováním. Noví investoři mají u Portu 3 měsíce bez poplatku za správu, pokud se registrují přes tento odkaz. Alternativně lze založit spravovaná portfolia SaxoSelect (analýza ZDE).

Disclaimer:

Investice v sobě obsahují riziko a není zaručena návratnost původně investované částky. Vysoké riziko je především u produktů, které využívají finanční páku. Současná ani očekávaná výkonnost nezaručuje výkonnost budoucí. Veškeré informace uvedené v tomto článku nebo na portále Finlord.cz mají pouze informační charakter a neslouží jako investiční doporučení dle zákona č. 256/2004 Sb. o podnikání na kapitálovém trhu. Při zpracování informací čerpá skupina Finlord údaje z veřejných, důvěryhodných zdrojů a vynaložila přiměřenou péči, aby informace nebyly nepravdivé či zavádějící, nicméně nikterak nezaručuje jejich správnost a neměnnost. Zde uvedené informace neslouží jako nabídka nebo výzva k nákupu či prodeji finančních instrumentů ani nejsou návrhem na uzavření smlouvy. Portál finlord.cz má uzavřené partnerství s některými společnostmi, které jsou zmíněné v obsahu portálu. Pokud čtenář použije odkaz směřující na web partnera, můžeme získat provizi, která ale čtenáře nic nestojí. Provize slouží pro další zvýšení kvality obsahu. Skupina důsledně dbá na to, aby provize nijak neovlivnila objektivitu prezentovaných informací.