Nemovitostní fondy: retailový, FKI nebo REIT?

Nemovitostní fondy jsou mezi investory oblíbené. Spolu s nemovitostními crowdfundingovými platformami (kupříkladu RONDA INVEST, Fingood či Bondster) vytváří velmi širokou nabídku pro investory. Investoři si mohou vybrat retailové, fondy kvalifikovaných investorů nebo burzovně obchodované REIT (real estate investment trust). Výnosy mohou být odlišné, i když investují do podobných nemovitostí? Čím je to způsobené?

Přihlaste se do newsletteru a získejte nejenom novinky, ale i seriál dalších podrobných analýz. Sledujte nás také na Twitteru a Facebooku, ať nezmeškáte žádnou novinku.

Retailové nemovitostní fondy a jejich omezení oproti FKI či REIT

Retailové nemovitostní fondy mají dvě zásadní omezení, která jsou oproti fondům pro kvalifikované investory či REIT brzdí ve výnosech. Prvním omezením je požadavek na likviditu fondu. Retailové nemovitostní fondy musí minimálně 20 % vlastního kapitálu držet v likvidních prostředcích, tedy především na bankovních vkladech a v dluhopisech. Jedná se o povinné minimum. V praxi je likvidní složka retailových nemovitostních fondů zpravidla mírně vyšší.

Požadavek na minimálně 20 % likvidních prostředků má své opodstatnění. Retailové fondy mají být z pohledu investorů velmi bezpečné a likvidní, proto musí odkup podílových listů dle požadavků investorů uskutečnit v poměrně krátké době, zpravidla do jednoho měsíce. V takto krátké době by byl problém zpeněžit realitní portfolio fondu a to především při hospodářském utlumení, kdy je objem transakcí s nemovitostmi nízký.

Druhým omezením retailových nemovitostních fondů je maximální úvěrové zatížení (LTV) na úrovni 50 % hodnoty nemovitostí. Některé fondy prakticky nevyužívají úvěry vůbec. Fondy kvalifikovaných investorů (FKI) ani REIT nejsou uvedeným požadavkem na likviditu ani maximálním LTV omezené. To jim umožňuje mít větší část portfolia zainvestovaného do aktiv, které přináší výnos z nájmu či kapitálové zhodnocení. Portfolio všech typů nemovitostních fondů přitom může obsahovat podobná aktiva.

V následující tabulce je modelové srovnání portfolia retailového fondu a fondu kvalifikovaných investorů či burzovně obchodovaného REIT. Při vlastním kapitálu ve výši 1 miliarda Kč musí mít retailový fond v hotovosti minimálně 200 mil. Kč, ale spíše to bude kolem 250 mil. Kč. A půjčit si může maximálně 40 % hodnoty portfolia. FKI naopak bude držet jenom 50 mil. Kč v hotovosti a půjčit si může více, v našem příkladu až 60 % hodnoty portfolia. Díky větší finanční páce může být velikost portfolia 2,375 miliardy Kč u FKI, ale u retailového fondu to bude jenom 1,25 miliardy Kč. Při větším portfoliu jsou logicky i vyšší výnosy z nájmu. Výnosnost vlastního kapitálu před poplatky pak bude také vyšší na úrovni 8,8 % u FKI vs 5,4 % u retailového fondu.

Využití finanční páky samozřejmě zvyšuje riziko v tom, že při problémech na nemovitostním trhu je negativní dopad na portfolio vyšší. V uvedeném příkladu by se FKI dostal do ztráty před poplatky při poklesu obsazenosti na 33 %. Retailový nemovitostní fond by se dostal do ztráty až při poklesu obsazenosti na 20 %. Také snížení ohodnocení nemovitostí v portfoliu má při vyšší páce silnější dopad.

REIT a dlouhodobě stabilní vývoj

Na následujícím grafu je vývoj indexu amerických REIT. Od roku 1971 se investice 100 USD při reinvestici dividend zhodnotila na 28 625 USD. Průměrné roční zhodnocení překonalo 11,9 %. Největší propad indexu nastal mezi lety 2006 a 2008, kdy se hodnota investice snížila o 47 %. Nicméně už v průběhu následujících tří let nastalo plné zotavení. Průměrná výše LTV u REIT zahrnutých do indexu byla na počátku roku 2022 na úrovni 50 % a úrokové výdaje tvořily méně než 17 % provozních výdajů, což byl rekordně nízký údaj.

U REIT se investoři pravidelně setkávají s prémií či diskontem burzovní ceny oproti čisté hodnotě aktiv, což je výrazná odlišnost oproti českým nemovitostním fondům. Někdy může být odchylka burzovní ceny poměrně výrazná. Kupříkladu v roce 1997 se v průměru pohybovala prémie burzovní ceny oproti NAV na úrovni 30 %. Investoři tedy nakupovali aktiva ve fondech s 30 % přirážkou. Naopak v krizovém roce 2009 se diskont pohyboval až na úrovni 50 % a aktiva REIT bylo možné nakoupit o 50 % levněji oproti účetní hodnotě. Investoři se obávali masivního přeceňování hodnoty portfolií dolů.

Vysoké diskonty cen REIT oproti NAV vytváří krátkodobé příležitosti pro nadprůměrný zisk. V případě, že diskont byl více než 10 %, tak zhodnocení v následujících 5 letech překonalo dle výpočtů společnosti DWS 15 % ročně, když byl diskont nízký, tak následné zhodnocení se pohybovalo na úrovni 10 %.

Do REIT lze investovat u brokerů, kterým jsme se věnovali v analýzách: Interactive Brokers (analýza ZDE), Lynx (analýza ZDE), Saxo Bank (analýza ZDE), XTB (analýza ZDE), RoboMarkets (analýza ZDE). Velmi jednoduché je založení účtu u roboadvisory Portu (analýzy ZDE a ZDE), kde lze velmi jednoduše začít s budováním portfolia pomocí ETF bez předešlých zkušeností s investováním. Noví investoři mají u Portu 3 měsíce bez poplatku za správu, pokud se registrují přes tento odkaz. Alternativně lze založit spravovaná portfolia SaxoSelect (analýza ZDE).

Disclaimer:

Investice v sobě obsahují riziko a není zaručena návratnost původně investované částky. Vysoké riziko je především u produktů, které využívají finanční páku. Současná ani očekávaná výkonnost nezaručuje výkonnost budoucí. Veškeré informace uvedené v tomto článku nebo na portále Finlord.cz mají pouze informační charakter a neslouží jako investiční doporučení dle zákona č. 256/2004 Sb. o podnikání na kapitálovém trhu. Při zpracování informací čerpá skupina Finlord údaje z veřejných, důvěryhodných zdrojů a vynaložila přiměřenou péči, aby informace nebyly nepravdivé či zavádějící, nicméně nikterak nezaručuje jejich správnost a neměnnost. Zde uvedené informace neslouží jako nabídka nebo výzva k nákupu či prodeji finančních instrumentů ani nejsou návrhem na uzavření smlouvy. Portál finlord.cz má uzavřené partnerství s některými společnostmi, které jsou zmíněné v obsahu portálu. Pokud čtenář použije odkaz směřující na web partnera, můžeme získat provizi, která ale čtenáře nic nestojí. Provize slouží pro další zvýšení kvality obsahu. Skupina důsledně dbá na to, aby provize nijak neovlivnila objektivitu prezentovaných informací.