Průmyslové nemovitostní fondy a výnosy REIT

Nemovitostní fondy REIT (real estate investment trust) zaměřené na průmyslové nemovitosti mají ve svých portfoliích zejména logistická centra. V posledních letech se tomuto realitnímu sektoru velmi dařilo, což bylo do značné míry dané globálním rozmachem e-commerce. Poptávka je v tomto realitním segmentu velmi vysoká a v nejbližších letech ještě stoupne. Jaké možnosti mají investoři, kteří by chtěli do průmyslových nemovitostních fondů investovat v USA, Evropě či v Asii?

Přihlaste se do newsletteru a získejte nejenom novinky, ale i seriál dalších podrobných analýz. Sledujte nás také na Twitteru a Facebooku, ať nezmeškáte žádnou novinku.

Průmyslovým nemovitostním fondům se daří od roku 2015

Údaje americké NAREIT ukazují, že od roku 1994 do konce roku 2020 bylo průměrné roční zhodnocení průmyslových nemovitostních fondů v USA na úrovni 10,5 % p.a.. U rezidenčních fondů bylo na úrovni 10,7 % p.a. a u fondů zaměřených na zdravotnická zařízení bylo 10,5 % p.a.. Naopak fondy investující do hotelů a ubytovacích zařízení měly zhodnocení jenom na úrovni 3,7 %. V pandemickém roce 2020 si v USA udržely kladnou výnosnost jenom fondy na průmyslové nemovitosti a na infrastrukturu či datová centra.

Zhodnocení investice 1 USD do REIT dle zaměření od roku 1994:

Přitom až do roku 2015 byla výnosnost průmyslových nemovitostních fondů relativně slabší a byla značně závislá na hospodářském cyklu a úrovni průmyslové produkce. Zásadní změna nastala s nástupem e-commerce. Tato oblast si vyžaduje kvalitní logistické centra s pokročilými službami. Logistická centra nahrazují maloobchodní prostor v kamenných prodejnách. V roce 2015 byl ve světě podíl online prodejů na celkových maloobchodních prodejích 7 %. Momentálně to je už 16 % a do roku 2025 by dle Prologis mohl nastat nárůst na 25 %.

Využití logistických center se mění. Postupně se snižuje využití pro průmysl a naopak roste využití pro maloobchod. Korelace poptávky po službách logistických center a průmyslové výroby je ve Spojených státech momentálně na úrovni 0,54, ale korelace s maloobchodními prodeji je na úrovni 0,69. Velmi vysoká je i korelace s úrovní zásob, a to přibližně 0,66.

Pro provozovatele logistických center a potažmo průmyslové nemovitostní fondy je velmi příznivé, že poklesla citlivost poptávky na cenu nájmu. Nájemní náklady na logistická centra tvoří totiž jenom 5 % celkových nákladů na dodavatelský řetězec. Transportní náklady tvoří až 50 % nákladů dodavatelského řetězce, což je také důvod, proč mnoho firem požaduje širokou síť logistických center umístěných blízko k zákazníkovi na okraji velkých měst.

Mezi lety 2017 a 2020 bylo v USA zavřených více než 15 000 kamenných prodejen. Aktivita obchodníků se jednoznačně přesouvá do online světa. Zároveň platí, že moderní online obchod potřebuje až trojnásobně větší logistické centrum než tradiční kamenný obchod. Důvodem je nejenom uchovávání zásob, ale také větší variabilita produktů nabízených e-shopy, vyšší volatilita prodejů a vyšší prostorový požadavek na odesílání balíků oproti odesílání celých palet do prodejen.

Momentálně je globálně nutná logistická kapacita na úrovni 3,3 metru čtverečního na spotřebitelskou domácnost. S dalším nástupem e-commerce očekává Prologis nárůst až na 4,6 metru čtverečního různých logistických prostor. Samozřejmě ve vyspělých zemích je už teď obrovská logistická kapacita. Kupříkladu v USA je 7,4 metru čtverečního na domácnost, ve Francii 5,6, v Německu 3,7. Naopak v rozvíjejících se zemích je ještě obrovský prostor pro nárůst. Kupříkladu v Číně je 0,5 metru čtverečního logistické plochy na jednu domácnost. Je zcela jisté, že síť logistických center v Asii se bude v nejbližších letech rychle rozšiřovat.

Průmyslových REIT (real estate investment trust) se na světových burzách obchoduje mnoho. Největší nabídka je v USA. Oproti ETF je jejich výhoda v tom, že do nich mohou investovat i evropští investoři. Důvodem je jiné legislativní uchopení. REIT jsou z hlediska legislativy společnosti, které jsou jenom speciální tím, že mají ve svém portfoliu nemovitosti. ETF (exchange traded funds) jsou investiční fondy, které drží cenné papíry, a proto musí pro investory vytvářet potřebné informační dokumenty.

Akcie REIT (nemovitostních fondů) mohou investoři nakupovat u brokerů. Kvůli diverzifikaci investičních účtů je vhodné mít více brokerů. Investiční portfolio si můžete tvořit kupříkladu u Lynx (analýza ZDE), Saxo Bank (analýza ZDE), XTB (analýza ZDE), RoboMarkets (analýza ZDE). Velmi jednoduché je založení účtu u roboadvisory Portu (analýzy ZDE a ZDE), kde lze velmi jednoduše začít s budováním portfolia pomocí ETF bez předešlých zkušeností s investováním. Noví investoři mají u Portu 3 měsíce bez poplatku za správu, pokud se registrují přes tento odkaz. Alternativně lze založit spravovaná portfolia SaxoSelect (analýza ZDE).

Pro investory jsme připravili i rozbor tvorby portfolia z ETF, kde jsou popsané všechny postupy a nástroje pro vytvoření robustního finančního zázemí. Zároveň je ve školení rozbor daňové optimalizace, která dokáže ušetřit nemalé prostředky. Rozbor je postaven na reálných výpočtech a příkladech.

Disclaimer:

Investice v sobě obsahují riziko a není zaručena návratnost původně investované částky. Vysoké riziko je především u produktů, které využívají finanční páku. Současná ani očekávaná výkonnost nezaručuje výkonnost budoucí. Veškeré informace uvedené v tomto článku nebo na portále Finlord.cz mají pouze informační charakter a neslouží jako investiční doporučení dle zákona č. 256/2004 Sb. o podnikání na kapitálovém trhu. Při zpracování informací čerpá skupina Finlord údaje z veřejných, důvěryhodných zdrojů a vynaložila přiměřenou péči, aby informace nebyly nepravdivé či zavádějící, nicméně nikterak nezaručuje jejich správnost a neměnnost. Zde uvedené informace neslouží jako nabídka nebo výzva k nákupu či prodeji finančních instrumentů ani nejsou návrhem na uzavření smlouvy. Portál finlord.cz má uzavřené partnerství s některými společnostmi, které jsou zmíněné v obsahu portálu. Pokud čtenář použije odkaz směřující na web partnera, můžeme získat provizi, která ale čtenáře nic nestojí. Provize slouží pro další zvýšení kvality obsahu. Skupina důsledně dbá na to, aby provize nijak neovlivnila objektivitu prezentovaných informací.