Investice do nemovitostí a nemovitostní trendy

Investice do nemovitostí patří k oblíbeným součástím portfolií. V analýze jsme se zaměřili na vývoj amerického indexu cen komerčních nemovitostí, průměrné výnosnosti komerčních nemovitostí v USA a na nemovitostní trendy ve vyspělých ekonomikách.

Ze strany centrálních bank stále dochází k poskytování obrovského objemu peněz, jelikož ekonomické subjekty to od centrálních bank požadují. Objem peněz v systému roste, což podporuje veškerá aktiva a výjimkou tedy nejsou ani nemovitosti.

Přihlaste se do newsletteru a získejte nejenom novinky, ale i seriál dalších podrobných analýz. Sledujte nás také na Twitteru a Facebooku, ať nezmeškáte žádnou novinku.

Koordinované kvantitativní uvolňování ze strany centrálních bank zvyšuje likviditu, čímž pak kapitál teče do komerčních nemovitostí. Jak je z grafu níže patrné, tak velikost stimulů Fedu byla za rok 2020 na úrovni 15 % HDP, velikost stimulů Bank of England (BoE) byla pak na úrovni 14 % HDP a velikost stimulů Evropské centrální banky (ECB) byla pak na úrovni 9 % HDP.

Pokud se podíváme na graf indexu cen komerčních nemovitostí, tak na jaře s příchodem čínského viru všechny sektory nemovitostí zaznamenaly pokles, nicméně pandemie nezpůsobila změnu jako takovou, ale spíše zrychlila trendy. Sektor průmyslových nemovitostí se velmi rychle oživil, přičemž u některých ostatních sektorů dochází postupně k oživení. Ceny u obchodních center a ubytovacích zařízení propadly na mnohaletá minima a zlepšení se zatím neočekává.

Průměrné výnosnosti komerčních nemovitostí jsou v USA na úrovni 5,6 %, což je výrazně výše oproti korporátním dluhopisům s nejnižším investičním ratingem Baa, kde požadovaná výnosnost v roce 2020 byla 3,5 %. Pro mnohé institucionální investory je tento rozdíl atraktivní, díky čemuž by přítok kapitálu do nemovitostních fondů mohl být v nejbližších letech velmi vysoký.

Rozdělení dle sektorů v portfoliích nemovitostních fondů, které nejsou obchodované na burze, ukazuje následující obrázek. V současnosti tvoří kancelářské nemovitosti 35 %, bytové jednotky 22 %, průmyslové nemovitosti tvoří 17 %, maloobchodní prostory 15 % a zbytek jsou nemovitosti v oblasti alternativního využití.

V roce 2030 by alternativní využití mělo výrazně posílit postavení v portfoliích realitních investorů, kteří hledají subsektory s nízkou korelací s ekonomickým vývojem. Nemovitosti pro zdravotní péči by měly tvořit 15 % portfolií, alternativní bydlení 15 % a technologické nemovitosti 15 %.
V rámci USA existuje již dlouho trend, že lidé a firmy se stěhují do takzvaně „slunečních“ států na jihu USA. Tento trend ještě více umocnila pandemie. Přesun bude mít dopad na hodnotu nemovitostí v mnoha odvětvích. Na grafu níže je 5leté (2020-2025 p.a.) očekávání ohledně růstu populace v jednotlivých regionech USA. Ve slunečních státech USA se očekává růst populace o 1,2 % p.a., na západním pobřeží by měla růst populace o 0,8 %, na středozápadě o 0,7 % a na severovýchodě by měla růst populace jen o 0,5 % p.a.. V USA by pak měla růst populace v průměru o 0,7 % p.a..

V rámci Evropy je pak trend podobný, ale s různými výsledky. Graf níže ukazuje růst populace v centrech měst a na periférii podle regionů. Jak je z grafu patrné, tak růst byl jak v centrech měst, tak i na periférii. Faktory, které u Evropanů působí na přesun z měst, jsou dostupnost bydlení, home office, touha lidí po větším prostoru, nespokojenost s přeplněním měst, bydlení ve městech se změnilo. Faktory, které brzdí přesuny z měst, jsou dostupnost vhodných domů a bytů, menší dostupnost veřejné dopravy a nutnost mít auto, nedostupnost kulturního vyžití na periférii.

Pandemie urychlila trend práce z domova. Řada společností také zjistila, že některá oddělení mohou vykonávat svoji práci z domova. Tím tedy společnosti ušetří náklady za kancelářské prostory. Následující graf ukazuje, ve kterých městech je vysoká pravděpodobnost, že pracovníci budou preferovat práci z domu. U home office hrají významnou úlohu doba dojíždění a věk pracovníka viz. následující graf, který ukazuje zařazení jednotlivých měst. Kupříkladu v Římě je starší pracovní síla, která dlouho dojíždí do práce a tím pádem zde lze očekávat značný přesun obyvatel z centra města na periférii. Naopak v Lyonu je mladá populace a krátký dojezd do práce, takže zde se dá očekávat další přesun lidí do centra.

Poptávka institucí po alternativních nemovitostech by měla stoupnout na 50 % celé poptávky po realitách, přičemž v současnosti to je v USA 12 % a v Evropě méně než 10 %.

V následujících letech by měla růst poptávka po nemovitostech specializovaných na poskytování zdravotní péče, kupříkladu domovy pro důchodce, ordinace a laboratoře. Dále by měla růst poptávka po technologických nemovitostech jako jsou datová centra, technologické zemědělství (např. aquaponie) či vysílače mobilního signálu.

Expozice portfolií vůči tradičnímu využití kanceláří a maloobchodních prostor bude klesat, což otevře prostor právě alternativním sektorům. V rámci rezidenčních nemovitostí se ještě více rozšíří spektrum možných investic na úschovny věcí, dostupné bydlení, studentské koleje, nájemní byty a nájemní domy.

Do realitního trhu lze investovat několika způsoby. Na burzách se obchodují akcie developerských a realitních společností, zároveň mají investoři k dispozici ETF, které se zaměřují na investice do nemovitostních firem. Akcie a ETF lze nakoupit u brokerů, kterým jsme se věnovali v analýzách Lynx (analýza ZDE), Saxo Bank (analýza ZDE), XTB (analýza ZDE). Pro začínající investory jsou atraktivní služby roboadvisory Portu (analýzy ZDE a ZDE), kde lze velmi jednoduše začít s budováním portfolia pomocí ETF bez předešlých zkušeností s investováním. Noví investoři mají u Portu 3. měsíce bez poplatku za správu, pokud se registrují přes tento odkaz. Alternativou investice do nemovitostí může být také Ronda Invest (analýza ZDE) a EstateGuru (analýza ZDE).

Pro investory máme k dispozici podrobný rozbor, jak lze snadno a levně ETF či jiné cenné papíry nakupovat.

Disclaimer:

Investice v sobě obsahují riziko a není zaručena návratnost původně investované částky. Vysoké riziko je především u produktů, které využívají finanční páku. Současná ani očekávaná výkonnost nezaručuje výkonnost budoucí. Veškeré informace uvedené v tomto článku nebo na portále Finlord.cz mají pouze informační charakter a neslouží jako investiční doporučení dle zákona č. 256/2004 Sb. o podnikání na kapitálovém trhu. Při zpracování informací čerpá skupina Finlord údaje z veřejných, důvěryhodných zdrojů a vynaložila přiměřenou péči, aby informace nebyly nepravdivé či zavádějící, nicméně nikterak nezaručuje jejich správnost a neměnnost. Zde uvedené informace neslouží jako nabídka nebo výzva k nákupu či prodeji finančních instrumentů ani nejsou návrhem na uzavření smlouvy. Portál finlord.cz má uzavřené partnerství s některými společnostmi, které jsou zmíněné v obsahu portálu. Pokud čtenář použije odkaz směřující na web partnera, můžeme získat provizi, která ale čtenáře nic nestojí. Provize slouží pro další zvýšení kvality obsahu. Skupina důsledně dbá na to, aby provize nijak neovlivnila objektivitu prezentovaných informací.