Nemovitostní fondy REIT a výnosy pro investory

Burzovně obchodované nemovitostní fondy (REIT) mají dlouhou tradici především v USA. Investovat lze do nich už od 70. let minulého století. Nabídka pro investory je velmi široká a mohou si vybrat z řady fondů v USA, Evropě i Asii. V posledních 10 letech výrazně stoupla i nabídka méně tradičních nemovitostních fondů, což souvisí s fundamentálními změnami ve světové ekonomice. Jaké jsou dlouhodobé výnosy pro investory a jak se v posledních letech celá oblast změnila?

Přihlaste se do newsletteru a získejte nejenom novinky, ale i seriál dalších podrobných analýz. Sledujte nás také na Twitteru a Facebooku, ať nezmeškáte žádnou novinku.

První REIT vznikly v roce 1963 a fungují doposud

Historie burzovně obchodovaných nemovitostních fondů (REIT, real estate investment trust) je dlouhá. V USA byly umožněné zákonem z roku 1960 a následně se model přenesl do dalších 40 zemí světa. Legislativa umožnila, aby mohli i běžní investoři nakupovat přes burzu podíly na nemovitostních fondech. Do té doby mohli lidé nakupovat nemovitosti jenom napřímo, což si vyžadovalo vyšší kapitál anebo v rámci firem, což bylo také kapitálově náročné.

První REIT vznikly v USA v roce 1963. Washington Real Estate Investment Trust, který je zaměřený na kanceláře a Pennsylvania Real Estate Investment Trust, který je zaměřený na maloobchodní prostory, se na burze obchodují doposud.

Oblast nemovitostních fondů se stále vyvíjí. V roce 2010 měly na celkovém trhu nemovitostních fondů největší podíl REITy zaměřené na maloobchodní prodejny, typicky velká nákupní centra. Za 10 let ale poklesl podíl tohoto sektoru z 29 % na 11 %. Nahrazen byl REITy na infrastrukturu (optické sítě, telekomunikační stožáry, ropovody, plynovody, atd), datová centra a průmysl (zejména e-commerce). Tento vývoj je způsoben změnou v ekonomice, kdy se stále více interakcí odehrává v online prostoru. To si vyžaduje kvalitní technologické zázemí pro rychlý a bezpečný přenos dat, či přesnou logistiku komodit a zboží.

Co se týče výkonnosti investice do indexu REIT, tak ta byla v USA v uplynulých 30 letech mírně vyšší než výkonnost investice do akciového indexu S&P 500. Tento obrázek ukazuje srovnání nemovitostního indexu REIT a akciových indexů S&P 500 a Russell 2000 v období od prosince 1989 do listopadu 2020. Dlouhodobá korelace je celkem patrná. Při rozmachu ekonomiky zhodnocují jak akcie, tak i nemovitostní fondy. V kratších časových úsecích ale byly mezi těmito dvěma aktivy rozdíly. Kupříkladu v období 1997 až 2001 či 2013 až 2016.

Následující obrázek ukazuje pak srovnání výkonnosti dle režimu inflace v období 1972 až 2020. Při mírné i vysoké inflaci index burzovně obchodovaných nemovitostních fondů překonal akciový index. Při nízké inflaci byla naopak ziskovější investice do širokého akciového indexu.

Rezidenční REIT a ekonomický rozmach

Fondy zaměřené na bytové nemovitosti potřebují, aby dlouhodobě rostly nájmy, což nastává především při expandující ekonomice, kdy firmy zvyšují zaměstnancům platy. Tento vztah se značně projevil v roce 2020 a 2021, kdy svět zachvátila pandemie. Kvůli propadu nájmů byly provozní příjmy rezidenčních REIT v USA v prvním čtvrtletí 2021 stále o 15 % nižší oproti úrovním dosahovaným před pandemii.

U nemovitostních fondů generují hodnotu nájmy a pak přeceňování nemovitostí. Nájmy jsou stabilnější složka. Přecenění nemovitostí závisí na ekonomické prognóze. Pokud se očekává hospodářský rozmach a růst příjmů nájemníků, tak lze do diskontního modelu navrhnout vyšší cash flow. Pro nemovitostní fondy jsou také velmi důležité úrokové sazby v ekonomice. Při růstu úroků se současná hodnota budoucích příjmů snižuje, což může mít za následek i přecenění portfolia nemovitostí na nižší hodnotu.

U burzovně obchodovaných fondů pak hrají svoji roli i výkyvy jejich ceny na burze. Ty nemusí vůbec souviset se stavem realitního portfolia v REITu, ale jenom s aktuální náladou na burze. Díky tomu tak mohou vznikat prémie či diskonty burzovní ceny oproti čisté hodnotě aktiv. V dlouhém období se odchylky v hodnotě srovnají a cena na burze kopíruje čistou hodnotu aktiv.

Ve Spojených státech mají instituce na nájemním bydlení stále velmi malý podíl. Ze 128 milionů domácností je 62 % ve vlastním bydlení. V pronájmu je 49 milionů bytových jednotek. Z toho 16 milionů je ve velkých bytových komplexech, 14 milionů v malých (2-9 jednotek) a 17 milionů jednotek patří mezi jednorodinové nemovitosti. Drtivou většinou jednorodinových nájemných nemovitostí vlastní drobní realitní investoři. Fondy se naopak zaměřují na obytné domy, nicméně jejich podíl na celkovém trhu je stále velmi malý. V obytných domech vlastní cca 500 000 bytů, což jsou 2 % trhu vícejednotkových obytných nemovitostí. Rezidenční REITy investují spíše do prémiových nemovitostí, na které se v USA nevztahují limity na výši nájmu z důvodu ochrany slabších sociálních tříd.

Ve fondech SLAVIC FUND SICAV a Slavic Capital pozorně sledujeme vývoj nemovitostního trhu. Toto aktivum pomáhá diverzifikovat akciové portfolio. Do portfolia jsou zařazeny ty společnosti, které splní přísná kritéria ohledně stability finančních výsledků a ziskového potenciálu. Firmám se nemusí dařit či už v důsledku hospodářského zpomalení nebo kvůli posilující konkurenci. Proto je v obou fondech implementováno zajištění proti poklesům. Více informací mají k dispozici akcionáři fondů.

Do amerických či mezinárodních REIT mohou snadno investovat i investoři z ČR a SR. A to přes obchodníka s cennými papíry. V analýzách jsme se věnovali Interactive Brokers (analýza ZDE), Lynx (analýza ZDE), Saxo Bank (analýza ZDE), XTB (analýza ZDE), RoboMarkets (analýza ZDE). 

Disclaimer:

Investice v sobě obsahují riziko a není zaručena návratnost původně investované částky. Vysoké riziko je především u produktů, které využívají finanční páku. Současná ani očekávaná výkonnost nezaručuje výkonnost budoucí. Veškeré informace uvedené v tomto článku nebo na portále Finlord.cz mají pouze informační charakter a neslouží jako investiční doporučení dle zákona č. 256/2004 Sb. o podnikání na kapitálovém trhu. Při zpracování informací čerpá skupina Finlord údaje z veřejných, důvěryhodných zdrojů a vynaložila přiměřenou péči, aby informace nebyly nepravdivé či zavádějící, nicméně nikterak nezaručuje jejich správnost a neměnnost. Zde uvedené informace neslouží jako nabídka nebo výzva k nákupu či prodeji finančních instrumentů ani nejsou návrhem na uzavření smlouvy. Portál finlord.cz má uzavřené partnerství s některými společnostmi, které jsou zmíněné v obsahu portálu. Pokud čtenář použije odkaz směřující na web partnera, můžeme získat provizi, která ale čtenáře nic nestojí. Provize slouží pro další zvýšení kvality obsahu. Skupina důsledně dbá na to, aby provize nijak neovlivnila objektivitu prezentovaných informací.