P2P Crowdestate: reality s vysokým výnosem

P2P Crowdestate je v ČR poměrné neznámá investiční platforma, která se zaměřuje na financování realitního developmentu a nových podnikatelských projektů v Pobaltí. Platforma je z Estonska, takže pro srovnání se hodí zejména Estateguru. Na Crowdestate jsou ale vyšší nabízené úroky, jelikož financované projekty jsou často ve velmi ranním stadiu rozvoje. Neznámost platformy je způsobena i tím, že nabídka projektů k profinancování je poměrně chudá. Na druhé straně provozovatelé platformy se snaží zlepšit situaci, takže v budoucnosti se snad nabídka zvýší.

Platforma Crowdestate funguje od roku 2014 a stojí za ní lidi s rozsáhlými zkušenostmi v oblasti korporátního bankovnictví a realitního trhu. Z hlediska velikosti týmu se jedná o menší společnost s šesti klíčovými osobami. Loni měla platforma tržby na úrovni 416 tisíc EUR a zisk 156 tisíc EUR.

V roce 2015 se přes platformu profinancovalo přes 3,5 mil. EUR. V roce 2016 pak už profinancovaný objem překonal hranici 9,26 mil. EUR. Pro srovnání: na Estateguru se v roce 2015 profinancovalo 4,5 mil. EUR a v roce 2016 tato platforma sehnala od investorů kapitál kolem 12 mil. EUR. Obě platformy jsou tedy co do objemu zainvestovaného kapitálu celkem podobné.

P2P Crowdestate má minimální vklad 100 EUR

Investoři z ČR a SR mohou na této platformě bez problémů investovat. Založení účtu je jednoduché a je prakticky stejné, jako založení na jiných zahraničních P2P portálech: registrace, potvrzení e-mailu, zadání verifikačního kódu z SMS, vyplnění informací o propojeném bankovním účtu na platformě a je hotovo. Platforma dokonce ani nepožaduje poslat scan osobního dokladu. Tato jednoduchost je určitě jeden z důvodů, proč už má platforma přes 15 700 uživatelů. Nicméně tato statistika je mírně zavádějící. Do konkrétních projektů investuje typicky několik set investorů (maximum bylo 1036 investorů, kteří do jednoho projektu dali 1,5 mil. EUR).

Na platformě lze investovat od 100 EUR, přičemž vyšší investice musí být násobkem 100, tedy třeba 1500 EUR, 3900 EUR. Menší inkrementy chybí, což je zejména pro menší investory s kapitálem několik set eur nepříjemné v tom, že se jim nepodaří zainvestovat všechny peníze. Na druhé straně přebytečné peníze lze bez poplatku vybrat na svůj účet a reinvestovat třeba na Mintosu nebo Twinu.

Na Crowdestate poskytují investoři úvěry firmám, což je dle provozovatelů nejjednodušší způsob hromadného financování. Kdyby totiž bylo umožněno investování do akcií nebo podílů na firmě, tak už by tato aktivita spadala pod kontrolu estonské komise pro cenné papíry a příslušnou legislativu. Tento charakter je pro nás důležitý v tom, že na konci roku budeme danit úroky, ne výnosy z investice do firemních podílů. Jak se daní úroky, najdete v našem návodu ZDE. P2P Crowdestate vyplácí hrubé úroky, srážkovou daň neodvádí (což je další příjemné zjednodušení).

Investoři neplatí žádné poplatky na této platformě.

Investuje se přes SPV (special purpose vehicle)

Na P2P Crowdestate se peníze půjčují SPV, které jsou založeny za jediným účelem: vybrané peníze investovat do projektů. Tato struktura přináší investorům několik specifických charakteristik. Nejdůležitější je, že peníze investorů nejsou přímo umístěny do projektu, ale jsou „jenom“ půjčeny firmě, která investuje do daného projektu. SPV se v realitním sektoru docela často využívají. Prakticky všechny velké developerské firmy v ČR je mají.

Pokud je projekt úspěšně dokončený, tak se peníze rozdělí dle předem daného plánu mezi všechny subjekty, které financování poskytli (SPV, banky, developer). Pokud se ale projekt nedaří po dokončení prodat, tak se většinou postupuje tak, že nejdřív jsou vyplaceny banky a až pak SPV a developer. V nejhorším případě se může stát, že SPV nedostane nic, i když projekt stojí. Tím pádem nebude mít SPV peníze na splacení úvěrů od investorů na platformě Crowdestate. Investorům pak zůstane jenom bezcenná pohledávka vůči prázdné firmě.

Vyšší riziko těchto mezaninových úvěrů je kompenzováno vyššími úrokovými sazbami. Z 43 projektů už bylo úspěšně dokončených 11 projektů, přičemž průměrná výnosnost (IRR) byla kolem 29 %. To je velmi pěkné číslo, které se v budoucnosti bude spíše snižovat. Provozovatelé platformy jsou při výběru vhodných projektů čím dál opatrnější a cílí na výnosnosti pro investory kolem 15 % p.a.. To je pořád velmi slušná charakteristika.

Crowdestate má přísnou selekci projektů

Na platformu se dostávají jenom perspektivní projekty z dobře připraveným podnikatelským plánem. I díky tomu měl ze 40 projektů problémy se splácením zatím jenom jeden. Provozovatelé platformy se snaží být transparentní a v podrobném popisu projektu rozebírají stěžejné charakteristiky a SWOT analýzu. Samozřejmostí jsou dokumenty v podobě oceňovacího posudku či výroční zprávy developerských firem. Problém je v tom, že tyto důležité dokumenty jsou v estonštině. V angličtině je jenom popis projektu.

Pomocnou informací je graf rizikové třídy a výnosů jednotlivých projektů na platformě, jak je uvedené na následujícím obrázku. Zařazení do určité rizikové třídy dělá Crowdestate dle svého interního modelu.

Sekundární trh a ani autoinvest na Crowdestate nejsou

Z hlediska funkcí je tato platforma celkem strohá. Sekundární trh, kde by bylo možné odprodat investice před splatností, zde investoři nenajdou, i když provozovatelé slibují, že jej časem zavedou. Taktéž zde není autoinvest, který by automaticky umísťoval volné peníze. Naštěstí je proces investování celkem férový a autoinvest ani není potřeba. Několik dní před spuštěním přijde e-mail o připravovaném projektu, pak je 24 hodin před spuštěním odemčen náhled projektu. Následně je další den spuštěné omezené investování, kdy investoři mohou umístit maximálně několik set tisíc EUR a až další den je uvolněné neomezené investování. Investoři tedy mají čas na to, aby se z projektem seznámili a nemusí ve strachu z okamžitého proinvestování naslepo investovat. Rychlost profinancování projektů je velmi vysoká. Většinou stačí 2-3 dny, aby investoři rozebrali celou emisi. Její velikost je většinou několik set tisíc EUR.

Projekty jsou malé až středně velké

Většina nabídek patří do kategorie menších až středně velkých realitních projektů, u kterých je objem požadovaného celkového financování v rozmezí 5 až 10 mil. EUR. Někdy se ale financují i velmi malé projekty v hodnotě méně než 1 mil. EUR a naopak už se objevil i projekt o celkové hodnotě více než 20 mil. EUR. Peníze od Crowdestate investorů jsou spolu s kapitálem od developera v „equity“ části projektů, což bývá kolem 25 až 30 % z projektu. Zbytek je typicky dofinancován nadřazeným bankovním úvěrem.

Nabídka nových projektů je malá, typický jeden až dva za měsíc, což je určitě mínus pro tuto platformu. Existující investoři by bez problémů dokázali profinancovat i dvojnásobek nebo trojnásobek. Snad se provozovatelům podaří navázat spolupráci s dalšími developery.

Závěrečné hodnocení P2P Crowdestate

Na Crowdestate je výborné to, že peníze investorů jsou použity na překlenovací (mezaninové) úvěry developerských projektů. Víme, že v období ekonomické expanze je realitní development velmi výnosný. Stačí se podívat na výroční zprávy českých stavebních firem. Kupříkladu Ekospol má v posledních letech ROE (return on equity) na úrovni 20 %. Někteří čeští developeři mají ROE i přes 40 %. Investoři na P2P Crowdestate mají možnost podílet se na takovýchto výnosech. Škoda jen, že nabídka projektů je velmi omezená.

Platforma je zaměřená na Estonsko a i stěžejní dokumenty jsou v estonštině. Čeští investoři budou asi těžko odhadovat rizika stavebního sektoru v této zemi. Určitě zamrzí také absence sekundárního trhu. Investorům nezbude nic jiného jenom čekat do splatnosti půjček.

Pro nás je Crowdestate atraktivní v tom, že do našeho celkového investičního portfolia přidává spolu s Estateguru, Lendy, Moneything a FundingSecure složku realitního developmentu. Vůbec nemusíme investovat do nákupu investičních realit tady v ČR.

Nezapomínejme ale na vysokou rizikovost. Zejména v období recese mohou developerské projekty, které jsou z velké části financované bankovním kapitálem, hodně prodělat.

Přihlaste se do našeho newsletteru a zdarma získáte rozsáhlý tříměsíční seriál o našich investicích.