OpPORTUnity a developerské dluhopisy KKIG s 6,1 % p.a.

Na investiční platformě opPORTUnity byla zveřejněna nová investiční příležitost v podobě 4letého zajištěného dluhopisu developerské skupiny KKIG s hrubým výnosem 6,1 % p.a.. Do těchto dluhopisů také investujeme. Emitent je holdingovou společností stabilní a úspěšné investiční a developerské skupiny K&K invest Group, která od roku 1993 úspěšně zrealizovala několik desítek developerských projektů v Praze a Brně. V minulosti jsme se některým emisím skupiny věnovali, přičemž u všech bylo bezproblémové splácení závazků.

Přihlaste se do newsletteru a získejte nejenom novinky, ale i seriál další podrobných analýz. Sledujte nás také na Twitteru a Facebooku, ať nezmeškáte žádnou novinku.

Investice do dluhopisů KKIG 6,10/25 je dle platformy opPORTUnity určena všem investorům, kteří hledají konzervativnější investici s fixním výnosem a kratší dobou do splatnosti dluhopisů. Minimální výše investice do dluhopisů je 10 000 Kč. Pro investory je také velmi příjemné, že žádné vstupní, výstupní ani manažerské poplatky při zadání pokynu online nejsou s touto investicí spojené. Primární úpis na platformě opPORTUnity probíhá ve dnech 5. 11. – 29. 11. 2021. Poté lze na platformě opPORTUnity dluhopisy nakoupit vždy už s naběhlým úrokovým výnosem (AÚV) až do rozhodnutí o ukončení prodeje nebo do dosažení maximálního objemu emise.

Dle platformy opPORTUnity představují dluhopisy ideální kombinaci atraktivního zhodnocení investice a zajištění zástavním právem. Dluhopisy jsou podloženy kvalitními podkladovými aktivy v atraktivních lokalitách u Prahy. Bezpečnost investice také charakterizuje aktuální konzervativní míra zadlužení emitenta, tj. LTV 57,1 % (k 30. 9. 2021), která po emisi dosáhne odhadované hodnoty LTV 62,5 % (k 31. 12. 2021). Podkladová aktiva, která tvoří portfolio emitenta, představují čtyři projekty nabízející pronájem skladových, kancelářských a rezidenčních prostor. Díky dlouhodobým pronájmům a téměř plné obsazenosti (98,3 %) generuje portfolio stabilní a pravidelný příjem z pronájmu nemovitostí. WOOD & Co., která stojí za platformami opPORTUnity a Portu, se skupinou K&K invest Group dlouhodobě spolupracuje a v posledních letech společně realizovaly čtyři úspěšné emise dluhopisů.

Emise je z našeho pohledu připravená velmi kvalitně a může oslovit řadu investorů. Podívejme se na stěžejní parametry. Platforma opPORTUnity patří do nabídky Portu, viz naše rozbory ZDE. Noví investoři mají u Portu tři měsíce bez poplatku za správu, pokud se na platformu registrují přes tento odkaz.

Dluhopisy KKIG: výnosy a zajištění

Hrubý úrok emise je 6,1 % p.a. a kupóny jsou vyplaceny pololetně (31. 5. a 30. 11.), první výplata bude splatná 31. 5. 2022. Celková velikost emise může být až 200 mil. Kč. V rámci celého schváleného dluhopisového programu to může být až 500 mil. Kč. Splatnost emise je 30. 11. 2025. Emitent má možnost kdykoliv předčasně splatit dluhopisy a to i částečně (částečné splacení lze realizovat maximálně 2x). V případě předčasného splacení náleží investorovi výnos alespoň ve výši 30měsíčního (2,5 roku) úroku.

Dluhopisy jsou zajištěny zástavním právem prvního pořadí ke 100% podílu v Emitentovi, který je holdingovou a mateřskou společností všech dceřiných společností. Následující obrázek ukazuje parametry čtyř stěžejních nemovitostí v majetku dceřiných společností holding (valuace je dle společností JLL a UniCredit Group).

Emitentův ukazatel LTV je na konzervativní úrovni 57,1 % (k 30. 9. 2021) a po emisi nových dluhopisů by měl dosáhnout hodnoty 62,5 % (k 31. 12. 2021).

Strukturu financování KKIG po emisi dluhopisů ukazuje následující diagram. Hodnota aktiv skupiny by se měla vyšplhat na 860 mil. Kč. Z toho 45 % (385 mil. Kč) by k tomuto datu mělo být financovaných bankovním úvěrem. Dalších 28 % (tedy 238 mil. Kč) emitovanými dluhopisy. Emitentovi ještě zůstane značný objem kapitálu v hotovosti, který se pak použije na realizaci zamýšlených projektů (zejména projekt skladů a kanceláří v Tuchoměřicích). Vlastní kapitál ke konci roku by měl být přibližně 323 mil. Kč. LTV bude tudíž 62,5 %.

V prezentaci pro investory je i odhad struktury majetku skupiny v roce 2025 po dokončení projektu v Tuchoměřicích. LTV by mělo poklesnout na 55,1 %. Skupina pak pravděpodobně refinancuje emitované dluhopisy a nemovitosti si nechá v portfoliu, což je běžný postup. Vlastní kapitál by za 4 roky měl při optimálním vývoji stoupnout z 323 mil. Kč na 1,33 miliardy Kč, což by znamenalo nárůst o 43 % p.a.. Pokud se realitní development realizuje optimálně, tak se při současných vysokých a rostoucích cenách nemovitostí dosahují u projektů velmi vysoké výnosy vlastního kapitálu. Vysoký vlastní kapitál vytváří pro dluhopisové investory značný bezpečnostní polštář.

Dluhopisy KKIG: prostředky použije skupina na projekt v Tuchoměřicích

Jedním z plánovaných developerských projektů, na jehož realizaci se emitent bude v následujících letech soustředit, je výstavba logistického areálu v Tuchoměřicích u Prahy o pronajímatelné ploše 61 tis. m2 v atraktivní lokalitě v těsném sousedství Letiště Václava Havla.

Projekt Tuchoměřice (https://flexiarea.com/) se aktuálně nachází v přípravné fázi a těsně před akvizicí pozemků. Realizace projektu je rozdělena do tří etap s plánovaným zahájením výstavby v průběhu druhého až třetího kvartálu roku 2022. Skupina má uzavřenou smlouvu o smlouvě budoucí na koupi pozemků, na kterých má být projekt realizován, přičemž pro celý projekt je ještě potřeba mj. získat stavební povolení.

Předmětem tohoto projektu bude skladový a kancelářský areál. Emitent je přesvědčen, že projekt Tuchoměřice bude v budoucnu úspěšný, a to zejména z následujících důvodů: vysoká poptávka po logistických areálech v Praze a okolí, a implicitně také po pozemcích vhodných na výstavbu průmyslových a logistických areálů, atraktivní lokalita v těsném sousedství Letiště Václava Havla a plánovaného dálničního okruhu kolem Prahy, diverzifikovaný areál skládající se z dvanácti budov (zahrnující všechny tři etapy) nabízející pronájem víceúčelových ploch o různých velikostech a výškách. Valuace přilehlých pozemků k 31. 12. 2020 je dle JLL na úrovni 357 mil. Kč. Valuace plánovaného dokončeného areálu přesahuje 2 miliardy Kč.

Dluhopisy KKIG a rizika

Rizika jsou pro investory popsána v prospektu emise a na platformě opPORTUnity: investice do dluhopisů jsou obecně vnímány jako méně rizikové než například akcie. U korporátních dluhopisů, se kterými se na trhu neobchoduje, je důležité zejména riziko kreditní. To je spojené se skutečností, že nákup dluhopisů je v podstatě poskytnutím půjčky emitentovi. A stejně jako jakákoliv jiná forma půjčky je i tato spojena s rizikem, že dlužník (emitent, v tomto případě holdingová společnost skupiny K&K invest Group) nebude schopen dostát svým závazkům.

Investoři si také musí dát pozor na sníženou likviditu. Tyto dluhopisy jsou převoditelné a společnost WOOD & Co. prostřednictvím platformy opPORTUnity může vykonat převod dle pokynu majitele. Pro dluhopisy KKIG 6,10/25 však sekundární trh neexistuje a emitent ani manažer emise ho neorganizují a jednotlivé prodeje nezprostředkovávají.

Jak jsme uvedli v úvodu, tak do těchto dluhopisů investujeme, jelikož emise je podle našeho názoru připravena skutečně velmi dobře. Emitent má rozsáhlé zkušenosti s realitní výstavbou. LTV je nízké a bezpečnostní polštář pro investory je značný. Další informace naleznou investoři na stránkách opPORTUnity.

Disclaimer:

Investice v sobě obsahují riziko a není zaručena návratnost původně investované částky. Vysoké riziko je především u produktů, které využívají finanční páku. Současná ani očekávaná výkonnost nezaručuje výkonnost budoucí. Veškeré informace uvedené v tomto článku nebo na portále Finlord.cz mají pouze informační charakter a neslouží jako investiční doporučení dle zákona č. 256/2004 Sb. o podnikání na kapitálovém trhu. Při zpracování informací čerpá skupina Finlord údaje z veřejných, důvěryhodných zdrojů a vynaložila přiměřenou péči, aby informace nebyly nepravdivé či zavádějící, nicméně nikterak nezaručuje jejich správnost a neměnnost. Zde uvedené informace neslouží jako nabídka nebo výzva k nákupu či prodeji finančních instrumentů ani nejsou návrhem na uzavření smlouvy. Portál finlord.cz má uzavřené partnerství s některými společnostmi, které jsou zmíněné v obsahu portálu. Pokud čtenář použije odkaz směřující na web partnera, můžeme získat provizi, která ale čtenáře nic nestojí. Provize slouží pro další zvýšení kvality obsahu. Skupina důsledně dbá na to, aby provize nijak neovlivnila objektivitu prezentovaných informací.