Rozhovor: opPORTUnity a investice do Prague Real Estate

Po úspěšném uvedení akcií společnosti Pilulka.cz byla na investiční platformě opPORTUnity zveřejněna nová investiční příležitost v podobě 3letého dluhopisu s výnosem 5 % p.a., který bude vyplácen v Kč. Kupón bude vyplácen pololetně (vždy 26.2. a 26.8.). Emitentem dluhopisů Prague Real Estate 5,00/23 je WOOD & Company Retail podfond, který byl založen v roce 2016 společností WOOD & Company (rozbor WOOD & Company). Objem emise je až 300 milionů Kč, přičemž minimální výše investice je 10 000 Kč. Peníze získané z dluhopisů použije emitent na refinancování předchozí emise dluhopisů Harfa z roku 2017 a především na další rozvoj nemovitostí. Velká část investic půjde do modernizace a rozšíření gastro zóny v obchodním centru Galerie Harfa.

Přihlaste se do newsletteru a získejte nejenom novinky, ale i seriál další podrobných analýz. Sledujte nás také na Twitteru a Facebooku, ať nezmeškáte žádnou novinku.

Emitent vlastní a provozuje komerční nemovitosti v Praze o celkové hodnotě 5,5 mld. Kč (obchodní centrum Galerie Harfa, kancelářskou budovu Harfa Office Park a Centrum Krakov) o celkovém počtu přibližně 200 nájemců.

V rámci nemovitostních fondů patří emitent dle žebříčku Hospodářských novin mezi největší realitní investiční fondy pro kvalifikované investory v České republice, a to konkrétně na 4. místě.

Účet na OpPORTUnity si můžete založit ZDE. Účet na Portu lze zaregistrovat ZDE. Při použití odkazu mají noví investoři u Portu tři měsíce bez poplatku za správu.

Investice na opPORTUnity a dluhopisy Prague Real Estate 5,00/23: rozbor struktury

Hned na úvod se podívejme na strukturu, neboť právě tu je důležité pochopit v případě této emise. Kdo nezná fondovou strukturu, tak ten by se mohl lehce ztratit. Fondem je WOOD & Company, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. (v dokumentech označován jako Společnost), kde má 100 % zakladatelských akcií společnost WOOD & Company (tři hlavní akcionáři skupiny WOOD & Company nepřímo vlastní 100 % zakladatelských akcií společnosti WOOD & Company, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.). Tento fond má 3 podfondy (podfond nemá právní subjektivitu) kam investují kvalifikovaní investoři (pomocí investičních akcií), a tedy na úrovni podfondů dochází k investování do nemovitostí. A právě jeden z těchto podfondů a to WOOD & Company Retail podfond je emitent dluhopisů Prague Real Estate 5,00/23.

Diagram organizační struktury emitenta pak vypadá následovně:

Emitent tedy WOOD & Company Retail podfond drží pak ve svém investičním portfoliu obchodní podíl ve výši 85 % ve společnosti C&R Developments (zde je Harfa) a obchodní podíl ve výši 100 % ve společnosti Krakov Holding (což je OC Krakov). Dále pak vlastní emitent obchodní podíl ve výši 100 % ve společnosti CK Energo, ale jak je z prospektu patrné, tak emitent zdůrazňuje, že společnost je ekonomicky neaktivní a z hlediska portfolia emitenta je bezvýznamná.

Následující diagram ukazuje pak schéma transakce, která zahrnuje emisi dluhopisů Prague Real Estate 5,00/23. V rozhovoru v rámci LTV je pak detailněji vysvětleno i postavení investorů do dluhopisů.

Prospekt, prezentaci pro investory a další dokumenty k emisi dluhopisů lze najít na platformě opPORTUnity. Na dotazy ohledně dluhopisů Prague Real Estate 5,00/23 nám odpověděl Jiří Hrbáček, Místopředseda představenstva WOOD & Company, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.:

Emitent je podfond, do kterého investují pouze kvalifikovaní investoři (od 1 milionu Kč). Můžete přiblížit čtenářům Finlord.cz WOOD & Company Retail podfond? Respektive v čem jsou unikátní nemovitosti, které podfond drží? Jaký je hlavní rozdíl oproti jiným nemovitostním fondům, se kterými se lidé/investoři běžně setkávají? Investují do WOOD & Company Retail podfond i institucionální investoři?

WOOD & Company Retail podfond vlastní ve svém portfoliu 3 pražské nemovitosti, které jsou umístěny v dobré lokalitě a mají široký a diverzifikovaný mix více než 200 nájemníků, se kterými jsou podepisovány 5leté smlouvy s inflačními doložkami. Nemovitosti podfondu mají dlouhodobé a stabilní cash-flow a celková zadluženost podfondu je pod 60 %. Profesionální tým WOOD & Company aktivně nemovitosti spravuje a podfond v minulosti prokázal nadprůměrnou výkonnost a v současné pandemické situaci aktiva podfondu prokázala odolnost proti krizovým situacím.

Do podfondu investují jak fyzické osoby, tak i institucionální investoři (obce, nadace, korporace atd). Fond je regulován Českou národní bankou a na jeho provoz dohlíží také depozitář. Valuace budov se provádí dle mezinárodně uznávaného standardu RICS nezávislým oceňovatelem, společností JLL. Znalecký ústav TPA každé čtvrtletí stanovuje hodnotu jednotlivých firem v majetku podfondu.

Jaká je strategie nemovitostí, které emitent drží?

Investiční strategie podfondu je zaměřena na dlouhodobou správu a rozvoj nemovitostí, které vlastní. Obchodní centra Harfa a Krakov nejsou destinačními nebo turistickými centry. Díky zavedené lokální klientele vzrostla průměrná útrata na návštěvníka v roce 2020 o 13 % ve srovnání s rokem 2019.

Lokalita Harfy má obrovský potenciál – Vysočany patří mezi městské části s největším přírůstkem obyvatel do roku 2030 v důsledku rozsáhlé rezidenční výstavby (dle prognóz ČSÚ a IPR Praha) a v Praze je velmi málo míst, která nabízí obdobný růst. Růstu Harfy pomáhá okolní O2 Aréna, nové konferenční centrum O2 Universum nebo 60 tis. m2 nových kancelářských prostor v bezprostředním okolí projektu. Centrum Krakov v pražských Bohnicích pak těží z přibližně 70 tisíc rezidentů z okolní spádové oblasti.

Kdo patří v rámci OC Galerie Harfa, Harfa Office Park a OC Krakov mezi dlouhodobé a stabilní nájemce?

Portfolio nájemníků Retail podfondu je z 27 % tvořeno nájemci kancelářské budovy Harfa Office Park, kde mezi nejvýznamnější nájemce patří ING Bank, LG Electronics a MŠMT. Budova je 100% obsazená a v roce 2020 nedošlo k ukončení žádné nájemní smlouvy. Zbylých 73 % je tvořeno maloobchodními prodejci, z nichž největší zastoupení má kategorie Jídlo a nápoje (KFC, Starbucks, McDonald’s, Bageterie Boulevard, Costa Coffee, Fruitisimo atd). Mezi nájemci jsou jak lokální provozovatelé, tak velké mezinárodní společnosti.

Upřesnění:

Jak vyplívá z dokumentu na platformě opPORTUnity, tak nájemní smlouvy jsou obvykle uzavírány na dobu 5 let a Emitentův byznys je tak nepřímo chráněn proti nečekaným situacím podobným pandemii koronaviru. V současnosti dosahuje průměrná doba do expirace nájemních smluv („WAULT“, což je průměrná doba neukončeného pronájmu) 4,10 let.

Některé jiné nemovitostní společnosti emitují také dluhopisy za účelem částečného financování svých investičních aktivit v oblasti komerčních nemovitostí. LTV mají nezřídka i přes 80 % a výnosnost je stejná či dokonce nižší než u dluhopisů Prague Real Estate. Můžete čtenářům popsat, co znamená pro investora LTV na úrovni 60 % a jaká je „hierarchie“ uspokojování závazků v případě problémů? Jak se vyvíjí trh komerčních a retailových nemovitostí v ČR?

Bankovní financování je nástroj pro navýšení výnosů pro investory fondu. S vyšším zadlužením se ovšem pojí vyšší riziko. I proto je strategií fondu neinvestovat do projektů s LTV nad 70 %. Aktuální LTV na úrovni 60 % znamená pro držitele dluhopisů určitou jistotu, kdy při případném poklesu hodnoty budov až o 40 % dojde k uspokojení těchto závazků. V případě úpadku fondu se nejdříve uspokojí financující banky, druzí v pořadí jsou držitelé dluhopisů a až následně držitelé investičních akcií.

Upřesnění:

Pokud se podíváme na materiál k emisi dluhopisů Prague Real Estate 5,00/23 na opPORTUnity, respektive na strukturu financování, tak můžeme vidět, že aktuální výše tržního ocenění aktiv v podfondu činí 180 mil. EUR, což je 100 %. Bankovní úvěry jsou ve výši 97 mil. EUR, což představuje 54 % hodnoty aktiv podfondu. Další větví financování podfondu jsou dluhopisy Prague Real Estate 5,00/23 ve výši 11 mil. EUR, což bude představovat nejvýše 6 % ze současné hodnoty aktiv podfondu. LTV, tedy velikost půjček proti hodnotě, je na úrovni 60 %. Vedle toho tu je zbylých 72 mil. EUR, což je vlastní kapitál podfondu, který je tvořen investičními akciemi (zjednodušeně řečeno tvořen penězi investorů v podfondu), což představuje 40 % hodnoty aktiv podfondu. A právě tento vlastní kapitál v podfondu ve výši 72 mil. EUR tvoří pro držitele dluhopisu bezpečnostní rezervu, která představuje rozdíl mezi hodnotou aktiv podfondu a závazky vůči bankám a dluhopisům. V modelovém případě, pokud by poklesla hodnota aktiv podfondu o 40 %, tak Emitent dokáže splatit veškeré bankovní úvěry i dluhopisy Prague Real Estate.

Banka a dluhopisoví investoři mají přednost před akcionáři/investory v podfondu. Jinými slovy peníze investorů v podfondu kryjí závazky podfondu. V případě poklesu hodnoty aktiv v podfondu o více než 40 % má přednost banka před dluhopisovými investory.

Od března 2020 došlo k ekonomickým turbulencím způsobeným opatřeními státu z důvodu epidemie koronaviru. Pandemie měla i krátkodobý negativní dopad na výkonnost nemovitostních společností emitenta, kdy došlo v důsledku vládních nařízení k částečnému uzavření obchodních center. Jak řešil emitent tuhle svízelnou situaci? Co mu pomohlo? Jaký to bude mít dopad na čistý provozní příjem emitenta? Jaký je krizový scénář v případě, že i větší část roku 2021 budou obchodní centra fungovat s omezeným provozem?

Obchodní centra v majetku podfondu prokázala svou odolnost. Stravovací zařízení zůstala otevřená jako výdejny a stejný postup zvolila i většina ostatních maloobchodníků, kdy díky strategické pozici obchodních center nabídla svým zákazníkům možnost výdeje objednávky vytvořené on-line přímo v centru. Nájemcům také pomohl podpůrný program vlády v podobě kompenzace 50 % nájemného. I z tohoto důvodu byl dopad na příjmy podfondu minimální.
Centra pokračují ve fungování v omezeném režimu a i v případě prodloužení uzavření obchodních center v průběhu roku 2021 se neočekává pokles příjmů ve srovnání s rokem 2020.

Jakým způsobem chce emitent splatit dluhopisy Prague Real Estate 5,00/23 v roce 2023? Nyní má být předchozí emise dluhopisů Harfa refinancována právě dluhopisy Prague Real Estate 5,00/23.

Je zcela obvyklé, že prostředky z nové emise dluhopisů u podobných projektů jsou částečně použity na splacení emise předchozí. Emitent však předpokládá, že peněžní prostředky obdržené z nemovitostních společností ve vlastnictví Emitenta (tj. ze Společnosti Krakov a ze Společnosti C&R) budou za období do splatnosti emise dluhopisu Prague Real Estate 5,00/23 převyšovat výši samotné emise tohoto dluhopisu, tudíž přirozené cash-flow podfondu plně pokryje potřebu splatnosti celé výše vydaného dluhopisu Prague Real Estate 5,00/23.

Velká část investice (tedy peněz z dluhopisů) má jít do modernizace a dalšího rozšíření gastro zóny v obchodním centrum Galerie Harfa. Můžete popsat, jak přesně bude vypadat nový koncept Gurmán Harfa a rozšíření konceptu Terasy Harfa?

V červenci 2020 proběhlo otevření multifunkčního prostoru Terasy Harfa na střeše obchodního centra Galerie Harfa. Projekt je velmi úspěšný a rychle se etabloval. V podobné duchu plánuje galerie rozšířit nabídku potravin v podobě nového konceptu Gurmán Harfa. Projekt nabídne kvalitní světovou gastronomii na jednom místě. Od Ameriky přes Evropu do Asie. Pro úspěšnost obou konceptů potřebujeme jediné, aby se opět začala otevírat naše obchodní centra. Oba projekty jsou na to připraveny a návratnost obou konceptů bude nadprůměrná.

Jaké jsou do budoucna trendy v rámci obchodních center? V posledních letech vnímáme, že se nákupní centra razantně změnila. Dříve byla nákupní centra značně o módě, dnes nám přijde, že se zvětšuje v OC nájemní plocha kanceláří, gastronomie či zábavního průmyslu.

V dnešní době je trendem nabídnout návštěvníkům dostatečný komfort při návštěvě centra tak, aby se prodloužila průměrná doba strávená v centru a zvýšila frekvence návštěv. Část vybraných prostředků se plánuje využít právě k tomuto účelu. Z obchodních center se stávají místa, kam se lidé chodí bavit a stravovat.

S příchodem pandemie se začalo hodně mluvit o novém trendu home office. Některé studie ale naznačují, že home office nemůže úplně fungovat skrz některá oddělení, efektivitu, a hlavně cílem snad každé firmy je budovat komunitu. Jaké jsou do budoucna trendy v rámci kancelářských prostor?

Home Office a další flexibilní režimy práce se výhledově mohou stát běžnou součástí pracovního života. To by mohlo vést některé společnosti k vytvoření sdílených pracovních míst tzv. „hot-desking“. Zda současná mimořádná situace ve skutečnosti povede k trvalé změně pracovních návyků však není jasné. Lze předpokládat, že rozšíření konceptu home-office povede ke zvýšení požadavků na zasedací místnosti a sdílené sociální prostory. Vedle toho je možné, že se zaměstnanci budou cítit v open space kancelářích méně komfortně, což povede k rozdělení velkých sdílených prostor do menších jednotek. To může vést k navýšení pronajatých metrů čtverečních na zaměstnance.

Jaké má podfond plány v oblasti nákupu nových nemovitostí? Kolik by chtěl do budoucna nakoupit nemovitostí do svého portfolia?

Podfond aktivně sleduje situaci na trhu a analyzuje nové investiční příležitosti.

Kolik různých projektů ročně podfond zkoumá? Jaké jsou klíčové parametry, na základě kterých pak vhodné investiční příležitosti vybere?

Pandemie COVID-19 ukázala, že obchodní centra se silnou lokální klientelou dokáží ustát i částečné uzavření. Lokalita, její spádová oblast a její potenciál jsou tak klíčové při posuzování nových investic.

Pro kterou skupinu investorů jsou tyto krátkodobé dluhopisy Prague Real Estate 5,00/23 atraktivní?

Dluhopisy Prague Real Estate jsou vhodné pro investory hledající výnos, který bezpečně pokryje inflaci a současně nabízí poměrně krátkou dobu splatnosti. Jedná se o bezpečný instrument se silnými podkladovými aktivy generující dlouhodobě stabilní a diverzifikované příjmy z nájemních smluv, které lze přirovnat k dividendové investici. Je vhodným doplněním pro každého investora se zájmem diverzifikovat své portfolio.

Účet na OpPORTUnity si můžete založit ZDE. Účet na Portu lze zaregistrovat ZDE. Při použití odkazu mají noví investoři u Portu tři měsíce bez poplatku za správu.

Disclaimer:

Investice v sobě obsahují riziko a není zaručena návratnost původně investované částky. Vysoké riziko je především u produktů, které využívají finanční páku. Současná ani očekávaná výkonnost nezaručuje výkonnost budoucí. Veškeré informace uvedené v tomto článku nebo na portále Finlord.cz mají pouze informační charakter a neslouží jako investiční doporučení dle zákona č. 256/2004 Sb. o podnikání na kapitálovém trhu. Při zpracování informací čerpá skupina Finlord údaje z veřejných, důvěryhodných zdrojů a vynaložila přiměřenou péči, aby informace nebyly nepravdivé či zavádějící, nicméně nikterak nezaručuje jejich správnost a neměnnost. Zde uvedené informace neslouží jako nabídka nebo výzva k nákupu či prodeji finančních instrumentů ani nejsou návrhem na uzavření smlouvy. Portál finlord.cz má uzavřené partnerství s některými společnostmi, které jsou zmíněné v obsahu portálu. Pokud čtenář použije odkaz směřující na web partnera, můžeme získat provizi, která ale čtenáře nic nestojí. Provize slouží pro další zvýšení kvality obsahu. Skupina důsledně dbá na to, aby provize nijak neovlivnila objektivitu prezentovaných informací.