Nemovitostní fondy v ČR: podvýnosnost 100%

Nemovitosti a nemovitostní fondy patří mezi tradiční aktiva. Do nemovitostí lze investovat napřímo anebo lze do nemovitostí investovat prostřednictvím fondů. Těch je na českém i zahraničním trhu dostatek. Jak se liší jejich výkonnost? Jak lze z tohoto aktiva „vyždímat“ maximum?

Přihlaste se do newsletteru a získejte nejenom novinky, ale i seriál dalších podrobných analýz. Sledujte nás také na Twitteru a Facebooku, ať nezmeškáte žádnou novinku.

České nemovitostní fondy zaostávají za 11 let až o 100%

Srovnejme si vývoje českých nemovitostních fondů s nejdelší historií s evropským benchmarkem FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe ex UK Index, který sleduje evropské společnosti investující do realit a realitní trusty. V benchmarku najdeme kupříkladu akcie společností Vonovia a Deutsche Wohnen. Tyto firmy patří v Německu mezi největší poskytovatele nájemného bydlení a ve svém majetku drží několik set tisíc nemovitostí.

Tab č.1: nemovitostní fondy v ČR a evropský benchmark

Ze srovnání je patrné, že české retailové nemovitostní fondy dlouhodobě značně zaostávají z hlediska výkonnosti. Na druhé straně české fondy jsou mnohem stabilnější. U benchmarku můžeme sledovat značné meziroční výkyvy. I letos je benchmark o 22 % níže a naopak za českými fondy značně zaostává. Z uvedených tří českých fondů nastalo snížení hodnoty jenom jednou, a to v roce 2013 u fondu Conseq realitní.

Ceny realitních společností na burzách jsou mnohem volatilnější a rychleji reagují na ekonomický vývoj. Proto je letos tak významný rozdíl mezi výkonností benchmarku a českých fondů. Investoři teď mají na stole dva scénáře. Buď nastane zotavení ekonomik a benchmark je fundamentálně podhodnocen, což by znamenalo jeho návrat nahoru. Anebo budou ekonomické problémy pokračovat a české realitní fondy budou postupně přeceňovat svá portfolia dolů, aby se více přiblížily k ekonomické realitě.

Pokud investor vložil do uvedeného benchmarku na počátku roku 2010 kupříkladu 1 mil. Kč, tak teď je hodnota jeho portfolia 2,37 mil. Kč. A to navzdory letošnímu výprodeji. Stejná investice do Fondu Realita od Tesla Invest by se zhodnotila na 1,58 mil. Kč. Investice do Reica by se zhodnotila na 1,36 mil. Kč, tedy o celý 1 milion Kč méně oproti benchmarku. A to neuvažujeme vstupní poplatky u českých podílových fondů. Pokud investorovi nestačí dosahované výnosnosti benchmarku, tak stačí použít finanční páku, která je u burzovních instrumentů celkem snadná. Při 50 % marginu by po odečtení úrokových nákladů byla výnosnost nemovitostního benchmarku od roku 2010 přibližně 190 %

Evropský nemovitostní benchmark lze snadno sledovat. Pro investory máme v rámci zpoplatněného průvodce připravený podrobný přehled nástrojů, instrumentů a způsobů, jak lze aktiva tohoto či jiných nemovitostních benchmarků snadno a daňově efektivně nakupovat. Pokud Vás zajímá více informací, tak zanechte na sebe kontakt.

Následující tabulka ukazuje sektorové a geografické rozložení aktiv uvedeného nemovitostního benchmarku. 36 % je v rezidenčních nemovitostech, 29 % je v diverzifikovaném portfoliu nemovitostí, 14 % je v administrativních budovách a 10 % je v retailových nemovitostech. 40 % je v Německu, 13 % ve Švédsku a 10 % ve Francii. Největší váhu mají Vonovia (16 %), Deutsche Wohnen (9 %) a LEG Immobilien (5 %).

Metoda oceňování majetku je důležitá

Způsob oceňování majetku nemovitostních fondů je různý. U fondů nakupujících akcie firem na burze je nejjednodušší, jelikož se jenom použijí zavírací ceny z burz ke dni ocenění. U fondů, které nemovitosti přímo drží, je nutné periodicky tyto nemovitosti oceňovat. Tady se někdy schovává magie, jak mohou ceny nemovitostních fondů stabilně stoupat, a to i ve zhoršeném ekonomickém období. Realitní specialista, který nemovitost v majetku fondu oceňuje, může použít různé metody. Mimo jiné může diskontovat očekávané nájmy, i když je nemovitost momentálně prázdná. Takto lze několik měsíců udržet hodnotu nemovitosti na rigidní úrovni a doufat ve změnu na trhu.

Pokud je v ekonomice jenom malé zpomalení, tak většinou takováto rigidita stačí, není nutné snižovat hodnotu a tím pádem lze investorům ukazovat stabilní vývoj. Uvedený postup udržování stabilních cen pomáhá překonat těžší období. Problém nastává při hlubší recesi. Několik měsíců lze udržovat ocenění nahoře. Pokud ale ekonomika stále hlásí problémy, tak nakonec musí i oceňovatel srazit svoje ocenění nemovitostí dolů.

Ukázkový případ uvedené situace nastal v minulosti u fondu Reico od České spořitelny. Na začátku roku 2009 cena fondu stagnovala navzdory recesi ve světě. 20.4.2009 byla cena jedné akcie 1,0622, což byla stejná úroveň jako na počátku roku. 21.4.2009 ale byla najednou cena jedné akcie 0,9090, tedy o 14,5 % níže. Co se za ten jeden den stalo na světových trzích a v portfoliu? Vůbec nic, 6 nemovitostí v portfoliu byly pořád ty samé budovy z betonu, oceli a skla. Fond se jenom srovnal s realitou a skokově přecenil portfolio dolů. V pololetí zprávě fondu z roku 2009 se mohli překvapení investoři dočíst tento text:

„V dubnu 2009 došlo k přecenění nemovitostní složky portfolia fondu, při kterém došlo ke snížení hodnoty nemovitostních společností v majetku fondu o cca 220 mil. Kč. Snížení hodnoty bylo odrazem aktuálního stavu nemovitostního trhu komerčních nemovitostí v ČR. Na tomto trhu téměř chyběly uskutečněné transakce prodejů či koupí komerčních nemovitostí, což vedlo ke zvýšené opatrnosti znalců při určování hodnoty nemovitostí, a rovněž celkový stav české i světové ekonomiky zatím nevykazoval žádné pozitivní signály. Finanční kondice všech nemovitostí v majetku fondu je však velmi dobrá, příjmy z pronájmu jsou stabilní, daří se pronajímat i dosud neobsazené plochy. Výjimkou z tohoto pohledu je logistická budova Barbican, která je obsazena ze 65 procent. Sektor logistiky byl totiž v prvním pololetí 2009 zasažen ekonomickou recesí nejvíce a pronájem neobsazených prostor je z pohledu pronájmu komerčních prostor nejproblematičtější. Nicméně z celkového pohledu portfolia je výpadek příjmu z budovy Barbican zanedbatelný a je nahrazen zvýšenými příjmy z pronájmů v ostatních budovách v portfoliu. Z dlouhodobého hlediska mají budovy v portfoliu jednoznačně potenciál ke zvyšování své hodnoty, přičemž vývoj této hodnoty bude z větší části záviset na aktuálním vývoji ekonomiky v ČR i ve světě.“

Teď s odstupem 10 let můžeme potvrdit, že předpověď ČS ohledně zotavení trhu realit byla správná. Každopádně zotavení cen se dostavilo napříč celým finančním trhem, jak můžeme vidět i na zmíněném nemovitostním benchmarku, který za posledních 10 let překonal Reico o 100 %. Jelikož fond Reico spravoval v roce 2009 kolem 1,3 miliardy Kč, tak by podvýnosnost byla v absolutním vyjádření na úrovni 1,3 miliardy Kč (a to neuvažujeme další nárůst majetku ve správě). Nicméně teď tento největší český nemovitostní fond spravuje 26 miliard Kč. Pokud by se historie v nejbližších jedenácti letech zopakovala a Reico by zaostalo za nemovitostním benchmarkem opět o 100 %, tak by absolutní podvýnosnost do roku 2031 byla minimálně 26 miliard Kč.