Trh nemovitostí v ČR a RONDA INVEST

Na RONDA INVEST mohou investoři pořizovat úvěrové participace, u kterých je zajištění v podobě bonitních nemovitostí z Prahy, jejího okolí a dalších krajských měst, viz naše předchozí analýza. V jakém stavu je český trh realit? Kde je nejvyšší objem transakcí s rezidenčními nemovitostmi?

Přihlaste se do newsletteru a získejte nejenom novinky, ale i seriál dalších podrobných analýz. Sledujte nás také na Twitteru a Facebooku, ať nezmeškáte žádnou novinku.

Investování na P2P platformě Ronda Invest je snadné. Začít lze už s počátečním vkladem 1000 Kč. Při registraci je nutné nahrát dva průkazy totožnosti (např. občanský průkaz či řidičák). Jde vidět, že Ronda Invest pečlivě prověřuje své investory, což je jedině dobře skrz AML proces.

RONDA INVEST a odhadní ceny nemovitostí

Nově přidané úvěrové participace jsou všechny zajištěné nemovitostmi z Prahy či z blízkého okolí, viz následující obrázek.

LTV (loan to value) u daných projektů se pohybuje v rozmezí 50 až 70 %. Value, hodnotu nemovitosti, stanovuje odhadce. Jelikož půjčky poskytuje RONDA INVEST na svůj účet, tak můžeme předpokládat, že odhad není vytažený nahoru a je spíše konzervativní. Podívejme se na konkrétní čísla.

Nemovitost v Braníku: dispozice bytu: 3+1, užitná plocha bytu: 63,43 m2, jednotka se nachází v 12. patře bytového domu. Ohodnocení 4,36 mil. Kč. Jak se pohybují nabídkové ceny srovnatelných nemovitostí v okolí? Dle údajů portálu RealityMIX je teď v říjnu průměrná cena na Praze 4 na úrovni 95 000 Kč za 1 m2, což je o 12 % více oproti loňskému roku. Pokud bychom bez jakékoliv úpravy jednoduše vynásobili plochu průměrnou cenou, tak se dostaneme na částku cca 6 mil. Kč. Také můžeme použít srovnání s podobnými byty na některém z realitních serverů. Ceny podobných bytů v dané lokalitě začínají na úrovni 4,3 mil. Kč.

Nemovitost v Praze-Jinonicích: moderní bytová jednotka v Praze 5 – Jinonicích o výměře 113,6 m2 se dvěma balkóny o výměře 19,90 m2 a sklepem o výměře 14,30 m2, 3 garážová stání. Ohodnocení 12,8 mil. Kč. Dle serveru RealityMIX je průměrná cena na Praze 5 na úrovni 104 000 Kč. Vynásobením užitné plochy s průměrnou cenou se dostáváme na 11,8 mil. Kč, k čemuž ale musíme přičíst hodnotu balkonu, sklepu a 3 garážových stání. Podobné byty se už v lokalitě prodávají i za více než 14 mil. Kč.

Dá se říct, že odhadní ceny, které byly pro účely RONDA INVEST vypracovány, jsou celkem konzervativní, což je z pohledu investorů jenom dobře. Při prodeji zástavy je nutné pracovat s určitým diskontem, který může v rámci urychlení procesu prodeje nastat.

Kam se ubírá trh nemovitostí v Praze?

Kdo si teď v Praze chce koupit nemovitost, tak nadává na to, jak jsou ceny vysoké. Praha je na bydlení drahá. Jaké jsou důvody tohoto vývoje? Ekonomická síla se v posledních letech stále více koncentruje do hlavního města a okolí. Tím pádem zde relativně rychle rostou průměrné platy a také se tu pohybuje vyšší počet lidí s nadprůměrnými platy včetně cizinců pracujících pro nadnárodních společnosti.

Druhým problémem je nedostatečná nabídka. Z analýzy společnosti Central Group vyplývá, že od roku 2010 do konce roku 2019 se v Praze povolilo celkem 38 695 bytů, tedy necelé 4 tisíce ročně. Dokončeno pak bylo 50 666 bytů, tedy zhruba 5 tisíc ročně. Dle Central Group přitom Praha potřebuje povolovat a stavět alespoň deset tisíc nových jednotek za rok, tedy dvakrát tolik než dnes.

Více než 40 procent všech bytů dokončených v Praze v posledních deseti letech spadá do městských obvodů Praha 9 a 10. Jedná se o části města, kde je velké množství brownfieldů po bývalých průmyslových podnicích. Dohromady tu vzniklo přes 21 tisíc bytů. Díky velkému množství nových rezidenčních projektů je Praha 9 také jediným obvodem, ve kterém se ještě ceny za metr čtvereční nového bytu drží pod 100 tisíci korunami.

Naopak nejméně se staví v centru, v Praze 1 a Praze 2, kde už téměř nejsou stavební pozemky. Od roku 2010 do konce loňského roku tu nedostal stavební povolení žádný nový bytový dům. Díky starším stavebním povolením tu ale dohromady za deset let přibylo alespoň 100 bytů v bytových domech.

Odhad na nejbližší roky není lepší. Nezdá se, že by nastalo v rámci stavebních povolení dramatické zrychlení a nabídka bude zaostávat za poptávkou.

Pražský trh nemovitostí je typický vysokým objemem transakcí. Dle údajů společnosti Deloitte se kupříkladu ve 4. čtvrtletí 2019 uskutečnily v Praze transakce s rezidenčními nemovitostmi v objemu 17,7 miliard korun. Na druhém místě byl Středočeský kraj s objemem 2,7 miliardy korun. Třetí byl Jihomoravský kraj s 2,7 miliardami. Naopak v Ústeckém kraji proběhly transakce jenom v objemu 0,19 miliardy, na Vysočině za 0,22 miliardy a v Karlovarském kraji za 0,23 miliardy. Aktivní trh je nutný, pokud se musí v případě potřeby zastavená nemovitost prodat. Je zřejmé, že v Praze je průměrná rychlost prodeje vyšší než třeba v Ústeckém kraji.

Investice na RONDA INVEST jako součást portfolia

Rozbor samotných nemovitostí, které slouží na platformě jako zajištění pro participace a průzkum situace na realitním trhu, jsou důležité z hlediska odhadu rizika ztráty. Pokud bude cena nemovitostí dlouhodobě stoupat a zároveň budou zastavené nemovitosti na aktivním trhu, tak se jako věřitelé nemusíme obávat větších problémů. Prodej nemovitosti ze zástavy je samozřejmě nepopulární krok a určitě je mnohem lepší, když dlužník úvěr řádně splácí. Nejenom, že není pak nutné řešit právní úkony, ale také klesá LTV a roste inherentní ochrana investora, viz rozbor v analýze platformy RONDA INVEST. Je velmi dobré, že RONDA INVEST je připravena i na problematické případy.

Průměrné čisté (o daně očištěné) úrokové výnosy na platformě se pohybují na úrovni 5 % p.a.. To je dle našeho názoru výnosnost, která odpovídá riziku a charakteru zajištění participací.

Abychom si přiblížili výdělečnou schopnost investice při výnosnosti 5 % p.a., tak si vytvoříme jednoduchý modelový příklad. Pokud by investor vložil na počátku 100 000 Kč a pak každý rok zainvestoval dalších 60 000 Kč, tak při uvedeném průměrném výnosu by po 20 letech byla přireinvestici úroků velikost portfolia cca 2,2 milionu Kč, přičemž celkem by investor vložil 1,24 mil. Kč a výnos by byl téměř 1 mil. Kč.

Investování do úvěrových participací, kde je zajištění v podobě nemovitostí, má pro investory nespornou výhodu v jednoduchosti. Portfolio lze řídit online. Zároveň je atraktivní možnost pořizovat participace už s malým kapitálem. Díky tomu lze i u malých portfolií snadno dosáhnout širokou diverzifikaci. Český trh nemovitostí čeká v nejbližších letech další rozmach, protože se po překonání pandemie očekává obnovení ekonomického růstu. Také lze počítat s tím, že ceny realit budou pozitivně reagovat na inflaci.

Investování na P2P platformě Ronda Invest je snadné. Začít lze už s počátečním vkladem 1000 Kč. Při registraci je nutné nahrát dva průkazy totožnosti (např. občanský průkaz či řidičák). Jde vidět, že Ronda Invest pečlivě prověřuje své investory, což je jedině dobře skrz AML proces.

Disclaimer:

Investice v sobě obsahují riziko a není zaručena návratnost původně investované částky. Vysoké riziko je především u produktů, které využívají finanční páku. Současná ani očekávaná výkonnost nezaručuje výkonnost budoucí. Veškeré informace uvedené v tomto článku nebo na portále Finlord.cz mají pouze informační charakter a neslouží jako investiční doporučení dle zákona č. 256/2004 Sb. o podnikání na kapitálovém trhu. Při zpracování informací čerpá skupina Finlord údaje z veřejných, důvěryhodných zdrojů a vynaložila přiměřenou péči, aby informace nebyly nepravdivé či zavádějící, nicméně nikterak nezaručuje jejich správnost a neměnnost. Zde uvedené informace neslouží jako nabídka nebo výzva k nákupu či prodeji finančních instrumentů ani nejsou návrhem na uzavření smlouvy. Portál finlord.cz má uzavřené partnerství s některými společnostmi, které jsou zmíněné v obsahu portálu. Pokud čtenář použije odkaz směřující na web partnera, můžeme získat provizi, která ale čtenáře nic nestojí. Provize slouží pro další zvýšení kvality obsahu. Skupina důsledně dbá na to, aby provize nijak neovlivnila objektivitu prezentovaných informací.