Akcie vs nemovitosti: kde je více kapitálu?

Akcie i nemovitosti dokázaly v minulosti investorům přinést atraktivní zhodnocení, viz naše srovnání zde. Ve kterém aktivu se ale kumuluje více kapitálu? Podívali jsme se na statistiky ze Spojených států, které jsou největší tržně orientovanou ekonomiku na světě. Jaká je situace v ČR?

Přihlaste se do newsletteru a získejte nejenom novinky, ale i seriál dalších podrobných analýz. Sledujte nás také na X (Twitteru) a Facebooku, ať nezmeškáte žádnou novinku.

Domácnosti v USA: nejdřív finanční aktiva a až pak nemovitosti

Americký Fed vydává každý kvartál podrobnou statistiku o majetku amerických domácností (plus neziskových organizací), přičemž statistika sahá až do roku 1988. Ke konci Q2 2019 byla velikost aktiv (assets) 129 671 miliard dolarů, hodnota nemovitostí (real estate) v tržních cenách byla 32 676 miliard, hodnota finančních aktiv (financial assets) byla 90 689 miliard a hodnota závazků (liabilities) byla 16 208 bilionů. Čistá hodnota majetku (net worth) amerických domácností tedy byla 113 463 miliard dolarů.

Jednotlivé položky jde ještě detailně rozklíčovat. Zejména v rámci finančních aktiv jsou veliké položky korporátních akcií (corporate equities) ve výši 18 315 miliard, podílových fondů (mutual fund shares) ve výši 9 112 miliard a penzijních fondů (pension entitlements) ve výši 27 117 miliard a vlastního kapitálu v malých firmách (equity in noncorporate business) ve výši 13 245 miliard.

Jak se v USA změnila situace od roku 1988? Tehdy tvořily nemovitosti 31 % majetku amerických domácností. Američané tedy přesouvají více kapitálu do finančních aktiv, a to především do penzijních fondů, akcií korporací a podílových fondů.

Následující tabulka ukazuje nejvýznamnější položky bilance amerických domácností podle zlomových let a pak relativní a absolutní změnu od roku 1988.

Za 31 let od roku 1988 se aktiva amerických domácností zvedly o 503 %, tedy o více než 108 bilionů dolarů. Aktiva v nemovitostech stouply o 387 %, téměř 26 bilionů dolarů. Finanční aktiva stouply o 592 %, 77,6 bilionu dolarů. Finanční aktiva potáhly nahoru zejména investice do akcií, investičních a penzijních fondů.

V tabulce můžeme vidět i propad v krizích. V období technologické bubliny se hodnota v nemovitostech zvýšila, ale hodnota finančních aktiv propadla, což byl důsledek poklesu ceny (a také výběru prostředků) nakoupených akcií a fondů. V krizi z let 2007 až 2009 pak výrazně poklesla i hodnota uložená v nemovitostech, nejenom hodnota v akciích a ve fondech. Rozhodně není pravda, že ceny nemovitostí nemohou poklesnout.

Při pohledu na uvedená data vás určitě napadne, jestli je nárůst hodnoty způsoben větším počtem nebo růstem ceny. To úplně přesně rozklíčovat nejde. V USA se v uvedeném období zvýšil počet domů a bytů o přibližně 35 % na 138,5 milionu jednotek. Počet akcií se pak zvýšil o cca 20 %. U akciových investic tedy byl nárůst hodnoty majetku relativně více způsoben růstem cen.

Kalkulátor zhodnocení investice do S&P 500 to také naznačuje:

Nemovitosti a akcie firem mají k sobě blízko

Při investování si musíme uvědomit, že nemovitosti a akcie firem mají z dlouhodobého hlediska k sobě celkem blízko. Obě aktiva jsou závislé na vývoji ekonomiky. Pokud se nebude ekonomice dařit, tak nebudou růst zisky firem, což bude mít neblahý dopad na ceny akcií. Při nízké ziskovosti firem neporostou odměny pro zaměstnance/domácnosti. A ty si nebudou moci koupit byt či dům a jejich ceny budou muset jít dolů. Naopak v ekonomickém rozmachu obecně stoupnou jak ceny nemovitostí, tak i ceny akcií korporací. Jak ale ukazuje předchozí tabulka, tak v některých kratších obdobích nemusí tento vztah platit. Proto je diverzifikace tak důležitým prvkem investování.

Jak pulsuje ekonomika? To nám ukazuje tento obrázek počtu lidí na Manhattanu v New Yorku dle času a dne v týdnu. Na Manhattanu žije 1,6 milionu lidí, ale v pracovní dny se počet lidí ve městě zvedne až na 4 miliony:

Velmi podobný vývoj bychom spatřili i v Praze či Brně. Do velkých měst se koncentruje lidský, finanční i nemovitostní kapitál. V recesi jsou negativně ovlivněny všechny složky kapitálu.

V ČR jsou nemovitosti oblíbenější investicí

V celé Střední Evropě jsou u domácností investice do nemovitostí oblíbenější než investice na kapitálových trzích. Do značné míry je to způsobené historickým vývojem a nedostatečně rozvinutým kapitálovým trhem. Zároveň je nutné přiznat jeden nezanedbatelný faktor období komunismu. Tím bylo umělé stlačení cen nemovitostí dolů. Relativně velmi nízké ceny pak prakticky vydržely i v 90. letech, kdy se byty daly pořád koupit i za čtvrtinu normalizované ceny, která odpovídala stavu ekonomiky. Díky tomuto podhodnocení tedy české nemovitosti přinesly investorům v posledních 30 letech skutečně nadstandardní zhodnocení.

Škoda jen, že už nastalo srovnání s vyspělými tržními ekonomikami. Když porovnáme ceny nemovitosti k disponibilnímu příjmu či k nájmům, tak zejména v Praze (a také v Bratislavě) se už poměry pohybují na úrovni vyspělých zemí. Proto můžeme očekávat, že v budoucnosti nastane podobný vývoj jako v jiných metropolích Evropy či USA.

Jak investujeme my v rámci soukromého portfolia či fondu Slavic Capital? Největší část portfolia tvoří burzovní instrumenty, které mají nezanedbatelné výhody z hlediska nastavení výnosu-rizika-likvidity. Kvůli diverzifikaci ale investujeme i na kreditních trzích a do developerských projektů. Výnosy jsou podobné, ale jejich průběh je jiný.