Investoři míří do bezpečí. Regionální rozdíly na realitním trhu se prohlubují

Český realitní trh vstoupil do nové éry. Po letech plošného zdražování se začínají výrazně rozevírat nůžky mezi regiony, které dál rostou, a těmi, kde ceny stagnují nebo dokonce klesají. Zatímco Praha, Brno nebo Pardubice dál těží z vysoké poptávky a nedostatku bytů, část menších měst začíná narážet na nižší zájem kupujících i investorů. Vyplývá to z aktuálních dat společnosti Videobydleni.

Trh podle analytiků stále více odráží ekonomickou sílu jednotlivých regionů. Kupující už nehledí jen na cenu za metr čtvereční, ale mnohem více řeší dopravní dostupnost, energetickou náročnost budovy, občanskou vybavenost nebo potenciál nájemního bydlení.

„Doba, kdy rostlo prakticky všechno a všude, skončila. Trh se začíná výrazně diferencovat podle kvality lokality a ekonomického potenciálu regionů,“ říká Jakub Veverka ze společnosti Videobydleni.

Praha dál utíká zbytku republiky

Nejvýraznější růst cen bytů zaznamenala v květnu letošního roku Praha. Ceny zde meziročně vzrostly o 11,5 procenta a byty v širším centru se podle dat trhu přibližují hranici 165 tisíc korun za metr čtvereční.

Silný růst pokračuje také v Jihomoravském kraji, kde ceny posílily o 9,2 procenta. Hlavním tahounem zůstává Brno, které dlouhodobě podporuje kombinace univerzitního prostředí, technologických firem a vysoké poptávky po nájemním bydlení.

Rychle ale rostou i další regiony. Plzeňský kraj přidal 7,8 procenta, Pardubický 7,5 procenta. Právě Pardubice a Plzeň analytici označují za nové „realitní hvězdy“ roku 2026, stále totiž nabízejí relativně dostupnější ceny než Praha nebo Brno, zároveň ale rychle roste nájemné i zájem investorů.

Dálnice, univerzity a práce. To dnes rozhoduje o ceně

Ukazuje se, že největší potenciál mají města s kvalitní dopravní infrastrukturou, silným pracovním trhem a univerzitami. Právě tam se koncentruje poptávka po nájemním bydlení, kterou dál podporují drahé hypotéky.

„Krajská města s univerzitami a kvalitním napojením na dálniční infrastrukturu těží z rostoucí poptávky po nájemním bydlení. Lidé, kteří nedosáhnou na hypotéku, zůstávají v nájmech, což podporuje zájem investorů,“ doplňuje Veverka.

Na opačné straně trhu stojí menší města pod 15 tisíc obyvatel nebo regiony se slabší dopravní dostupností. Tam se tempo růstu zastavuje a v některých případech přichází i pokles cen.

Největší rozdíl je aktuálně vidět mezi Prahou a Ústeckým krajem, který jako jediný vykázal meziroční pokles cen bytů a to konkrétně o 1,5 procenta.

Investoři se stahují do „bezpečných přístavů“

Podle analytiků se mění i strategie investorů. Kapitál se postupně přesouvá z rizikovějších lokalit do stabilnějších krajských měst, kde je vyšší šance na dlouhodobou obsazenost nájmů i růst hodnoty nemovitostí.

V problémovějších regionech zároveň roste rozdíl mezi cenou zrekonstruovaných bytů a nemovitostí v původním stavu. Kupující jsou totiž výrazně opatrnější než v minulých letech a stále častěji odmítají investovat do nákladných rekonstrukcí.

„Kupující jsou dnes mnohem vybíravější než před několika lety. Energetická náročnost, technický stav domu nebo dostupnost dopravy mají zásadní vliv na rychlost prodeje i výslednou cenu,“ říká Veverka.

Zatímco kvalitní byt v Praze dnes podle dat trhu najde kupce v průměru během tří týdnů, v menších městech bez přímého spojení do metropole může prodej trvat i půl roku.

Na trhu se tak začíná stále více projevovat problém nízké likvidity. Některé nemovitosti si sice drží „papírovou“ cenu, reálný zájem kupujících ale slábne. A právě rychlost prodeje se podle expertů stává novým klíčovým ukazatelem hodnoty nemovitosti.

Meziroční růst cen bytů podle regionů (květen 2026)

• Praha: +11,5 %
• Jihomoravský kraj: +9,2 %
• Plzeňský kraj: +7,8 %
• Pardubický kraj: +7,5 %
• Královéhradecký kraj: +6,8 %
• Středočeský kraj: +6,5 %
• Jihočeský kraj: +5,4 %
• Olomoucký kraj: +4,9 %
• Liberecký kraj: +4,2 %
• Zlínský kraj: +3,8 %
• Vysočina: +3,5 %
• Moravskoslezský kraj: +3,2 %
• Karlovarský kraj: +0,8 %
• Ústecký kraj: -1,5 %
Zdroj: Videobydleni

Disclaimer:

Investice v sobě obsahují riziko a není zaručena návratnost původně investované částky. Vysoké riziko je především u produktů, které využívají finanční páku. Současná ani očekávaná výkonnost nezaručuje výkonnost budoucí. Veškeré informace uvedené v tomto článku nebo na portále Finlord.cz mají pouze informační charakter a neslouží jako investiční doporučení dle zákona č. 256/2004 Sb. o podnikání na kapitálovém trhu. Při zpracování informací čerpá skupina Finlord údaje z veřejných, důvěryhodných zdrojů a vynaložila přiměřenou péči, aby informace nebyly nepravdivé či zavádějící, nicméně nikterak nezaručuje jejich správnost a neměnnost. Zde uvedené informace neslouží jako nabídka nebo výzva k nákupu či prodeji finančních instrumentů ani nejsou návrhem na uzavření smlouvy. Portál finlord.cz má uzavřené partnerství s některými společnostmi, které jsou zmíněné v obsahu portálu. Pokud čtenář použije odkaz směřující na web partnera, můžeme získat provizi, která ale čtenáře nic nestojí. Provize slouží pro další zvýšení kvality obsahu. Skupina důsledně dbá na to, aby provize nijak neovlivnila objektivitu prezentovaných informací.