Rozhovor: nemovitosti a byznys model RONDA INVEST

RONDA INVEST patří mezi významné hráče na poli českého crowdfundingu. Platforma půjčila především na developerské projekty podnikatelům přes 1,5 miliardy Kč, investoři získali na výnosech téměř 68 milionů Kč a od počátku fungování platformy nedošlo u žádného investora ke ztrátě kapitálu. Nyní lze najít na platformě investice s výnosností až 9 % p.a. a splatností v horizontu let 2023 – 2025.

Přihlaste se do newsletteru a získejte nejenom novinky, ale i seriál dalších podrobných analýz. Sledujte nás také na Twitteru a Facebooku, ať nezmeškáte žádnou novinku.

Za úspěchem RONDA INVEST stojí dobře nastavené procesy a tým zkušených a kvalifikovaných lidí. S Lukášem Blažkem, obchodním ředitelem RONDA INVEST, jsme si povídali o tom, jak platforma funguje, jak se posuzují projekty, které žádají o financování, jak probíhá due diligence a schvalovací proces a jak přistupuje RONDA INVEST k zajištění úvěrů. V rozhovoru jsme také rozebrali, jak je platforma připravená na případnou krizi, novou regulaci a jaké budou novinky pro investory.

Můžete prosím představit čtenářům platformu RONDA INVEST a jak funguje?

RONDA INVEST a.s. je česká společnost, která se na jednu stranu zaměřuje na poskytování zajištěných úvěrů malým a středním podnikatelům, a na straně druhé nabízí klientům možnost do těchto úvěrů investovat. RONDA tak propojuje podnikatele, kteří mají životaschopné projekty a potřebují na ně půjčit, s lidmi s volnými financemi, kteří chtějí investovat. Jedná se tedy svým charakterem o P2B platformu, která se dělí s investory o inkasovaný úrokový výnos z poskytnutých úvěrů.

A vůbec, jak vlastně platforma vznikla a v čem přesně jste vnímali mezeru na trhu? Jak se díváte na segment P2P a P2B v ČR a zahraničí?

Prvotní inspirací pro nás byly platformy, které již delší dobu působí v zahraničí. Tento typ segmentu nebyl v r. 2018 plně obsazen a otevíral tak prostor pro vstup na trh. Klientela, která vyžaduje rychlé nebankovní financování, tu vždy byla, je a nadále bude. Stejně jako klienti, kteří chtějí zhodnotit své finanční prostředky s vyšším výnosem než na konzervativních bankovních produktech.

Jaké byly vaše začátky a kdy přišel bod zvratu, kdy platforma začala růst? Co vám hodně pomohlo?

Na počátku rozvoje našeho projektu byly detailní analýzy trhu a definování segmentů klientů, které jsme plánovali oslovit. Připravili jsme koncept produktů a jejich nastavení konzultovali s odborníky z různých oblastí – s metodiky z finančně poradenských společností, právníky, investičními poradci a vybraným vzorkem potenciálních klientů. Snahou bylo získat co nejkomplexnější zpětnou vazbu na produkty, které jsme chtěli na trhu nabízet. Pak jsme poskytli první úvěry a po nějaké době nabídli investorům možnost do těchto úvěrů investovat. Možnost investování byla zpočátku jen osobní formou, kdy jsme smluvní dokumentaci s klienty podepisovali na naší pobočce v centru Prahy. Vše akcelerovalo následné spuštění prodeje v onlinu.

V čem se odlišujete oproti konkurenci? A co je tedy hlavní výhodou platformy RONDA INVEST?

Zakládáme si na tom, že nabízíme opravdu kvalitní a dlouhodobě smysluplný byznys model, který je výhodný pro všechny zúčastněné strany. To znamená, že úvěroví dlužníci získají flexibilní financování a investoři mají možnost konzervativně investovat při nadstandardním zajištění jejich investic. U každého investičního projektu naleznete zajištění bonitními nemovitostmi při nízkém LTV pod 70 %, kdy RONDA INVEST je jediným zástavním věřitelem. Navíc každý úvěr nejdříve zafinancujeme sami ze zdrojů RONDA INVEST, a teprve až když vše běží, zveřejňujeme projekt k investování pro investory. Takto konzervativně a s takovým důrazem na zajištění a ochranu investorů to myslím nikdo z naší tuzemské konkurence nedělá.

Od počátku fungování platformy nedošlo k žádnému defaultu, ztrátě kapitálu či zpoždění plateb výnosů. V čem spočívá váš byznys model? A jaké typy úvěrů platforma poskytuje?

Každého úvěrového klienta důkladně ověřujeme a posuzujeme i jeho podnikatelský záměr. K posouzení využíváme nejen informace, které získáme od samotného úvěrového klienta, ale také další nezávislé zdroje a systémy. Posouzením úvěrového klienta, jeho bonity a jeho podnikatelského záměru samozřejmě celý proces nekončí, ale naopak začíná. S podnikateli pravidelně komunikujeme po celou dobu trvání každého projektu, vyhodnocujeme rizika a snažíme se jim předcházet. Čím je projekt komplexnější, tím více času je potřeba mu věnovat. Kupříkladu jednoho z klientů výrazně zasáhly restrikce kolem pandemie covidu, ale společně s ním jsme našli vhodné řešení pro všechny strany. Za všechno ostatně asi mluví fakt, že se k nám většina klientů opakovaně vrací. Samozřejmě se může stát, že u některého z projektů časem dojde k prodlení s nějakou splátkou, která bude po čase doplacena. Nicméně jsme přesvědčeni o tom, že ani v budoucnu kvůli dlouhodobě konzervativní úvěrové politice, důslednému dodržování nastavených procesů i nadstandardnímu zajištění projektů budeme schopni udržet nastolený trend.

Jaké typy projektů s žádostí o financování se k vám dostávají? A jak probíhá jejich due diligence a schvalovací proces?

Podnikatelské aktivity našich klientů jsou různého charakteru, nejčastěji se jedná o drobné developerské projekty, ale to spektrum je hodně různorodé, od logistiky přes gastronomii až po ecommerce, což nás zároveň činí méně zranitelnými před výkyvy trhu.
Interně fungujeme obdobně jako jiné finanční instituce. Úvěrové oddělení posoudí požadavek žadatele o úvěr. V případě, že jsou splněny všechny základní předpoklady (kvalitní zajištění, schopnost splácet úvěr, reálný podnikatelský záměr, žádné reputační riziko pro RONDU INVEST, apod.) posuzuje případ oddělení řízení rizik, v případě složitější transakce vždy společně s právníky. Pod rukama analytiků projde velké množství podkladů od výpisů z registrů, daňových přiznání, finančních výkazů, listů vlastnictví, nabývacích titulů k nemovitostem až po odhad hodnoty nemovitosti. Kolegové z oddělení řízení rizik nahlíží také do exekučních nebo insolvenčních rejstříků nebo do katastru nemovitostí. Po obdržení veškerých vyžádaných podkladů a vyhotovení znaleckého posudku se navržené parametry úvěru schvalují úvěrovou komisí. Rozdíl oproti bankám je zejména v rychlosti procesu. Když vidíme, že je záměr a požadavek klienta reálný a klient odpovídajícím způsobem s námi spolupracuje, snažíme se úvěr poskytnout klientovi co nejdříve a na míru. To je naše největší konkurenční výhoda.

Jak přistupujete k zajištění úvěrů? Jak máte nastavené procesy v případě, že subjekt přestane splácet?

Jak jsem již zmiňoval, RONDA INVEST financuje téměř výhradně seniorní úvěry. To znamená, že financujeme pouze projekty, kde RONDA INVEST figuruje jako zástavní věřitel v prvním pořadí. To pak samozřejmě znamená zvýšenou jistotu i pro naše investory. Hodnota nemovitosti, ke které RONDA zřizuje zástavní právo, zároveň musí dostatečně převyšovat hodnotu poskytovaného úvěru. To jsou naše hlavní podmínky. Každý úvěr je tedy velmi konzervativně zajištěný, co určitě ocení investoři v situacích, kdy kvůli změnám na trhu může dojít k poklesu cen nemovitostí. V našem zájmu ale přirozeně není zástavní právo využít. Díky otevřeným vztahům a aktivní komunikaci s našimi klienty usilujeme vždy o to, abychom o se možných problémech dověděli dříve, než vůbec ke zpoždění platby může dojít. V krizovém scénáři, kdy by klient přestal komunikovat a splácet, zástavní právo využijeme, abychom včas vyplatili investory. Tady sehrává významnou roli notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, který nám umožňuje celý proces vymáhání a realizace zástavního práva významně urychlit.

Měla nějaký dopad koronavirová krize na platformu RONDA INVEST? Zpřísnili jste během této krize kritéria pro vyhodnocování žádostí o úvěr?

Vyjma jednoho případu si s koronavirovou krizí naši úvěroví klienti poradili, a podle našeho názoru jsou připraveni i na případnou další ekonomickou krizi. Jejich i náš krizový management počítá s výkyvy trhu jako s přirozenou součástí ekonomického cyklu. Naše řízení rizik a posuzování kritérií pro poskytnutí úvěru je velice striktní už od samého počátku a ano, v průběhu koronakrize jsme ještě zpřísnili naše požadavky na výběr financovaných projektů i kvalitu jejich zajištění.

Udály se v posuzování změny?

V samotném základu nedošlo ke změnám v posuzování úvěrů, ale více sledujeme dopad aktuální situace na trhu na celé odvětví, ve kterém klienti podnikají. Od „covidového období“ s větší frekvencí monitorujeme naše klienty a ještě intenzivněji s klienty komunikujeme, čímž se snažíme dopředu eliminovat případná rizika.

Citelné ekonomické ochlazení je za dveřmi. Mnozí se obávají recese, jejíž příchod se očekává v důsledku války na Ukrajině, nejvyšší inflace za 30 let a vysokým úrokovým sazbám. Objem poskytnutých hypoték se v září oproti srpnu dále snížil o téměř 30 %. Meziroční dynamika propadla o 82 %. Od začátku roku propadla aktivita na hypotečním trhu o téměř 60 %. Jak vnímáte současnou ekonomickou situaci a jak jste připraveni na horší ekonomický vývoj? Jaký je proces při horší likviditě na trhu?

Odpověď na tuto otázku jsem už nastínil výše. Propad hypoték je daný několika faktory, zejména zvýšením základních sazeb ze strany ČNB ruku v ruce s růstem cen nemovitostí, kdy jen během pandemie covidu vzrostly ceny o nějakých 30 %. Roky předtím byly naopak v hypotékách žně, nízké sazby, potřeba poměrně malé spoluúčasti (takzvané vlastní ekvity) … Hypotéky byly dostupné skoro pro každého. Už tehdy jsme predikovali, že se trh částečně vyčerpá, mnoho lidí si s pořízením hypotéky pospíšilo, dokud byly podmínky přijatelné. Ochlazení trhu bylo nevyhnutelné, navíc válka na Ukrajině přinesla ještě větší nejistotu v ekonomice. Horší likvidita na trhu přinese pravděpodobně nejprve převis nabídky nemovitostí nad poptávkou, pravděpodobně pokles cen nemovitostí, zejména v lokalitách s nižší likviditou trhu a pokles tempa výstavby nových projektů. Zároveň přinese i dočasné snížení cen některých stavebních materiálů. Po zotavení ekonomiky a zvládnutí inflačních tlaků pak lze očekávat pokles úrokových sazeb a postupné oživení poptávky po nemovitostech. Naprostá většina úvěrových dlužníků RONDA INVEST své projekty pořizovala ještě před prudkým zvýšením cen nemovitostí, tudíž případný pokles cen nemovitostí podle našeho názoru pouze sníží jejich marže. U nových projektů se pak RONDA INVEST zaměřuje na financování záměrů, kde zajištění tvoří zejména rezidenční nemovitosti s dobrou prodejností.

Jak se na RONDA INVEST vyvíjí aktuální poptávka po financování ze strany podnikatelů?

V podstatě každý týden přidáváme do nabídky k investování minimálně jeden nový projekt, na kterém je možné participovat. Ze strany podnikatelů zájem o spolupráci s námi kontinuálně roste. Obracejí se na nás zejména menší developeři, kteří už za sebou mají vícero projektů z minulosti a umí stavět mnohem levněji než velcí hráči. V souvislosti s ekonomickým ochlazením zároveň očekáváme i zvýšení poptávky i od dalších subjektů jakožto důsledku možného zpřísnění úvěrové politiky bank.

Jaké jsou ambice platformy RONDA INVEST? Jak se vám daří naplňovat cíle? Jak se dařilo platformě minulý rok a jak je na tom tento rok? Plánujete i expanzi do zahraničí?

Máme ambice růst i expandovat. Například z důvodu rostoucího počtu investorů jak tuzemských, tak i zahraničních, jsme letos přistoupili ke změně poskytovatele finančních služeb. Nově tak naši klienti využívají služby licencované instituce elektronických peněz PAYMONT, která je členem skupiny RONDA HOLDING a která zvládá ještě větší objem transakcí v rámci celé Evropské unie. V roce 2022 tempo našeho růstu po vypuknutí války na Ukrajině zpomalilo, nicméně růst objemu poskytnutých úvěrů je nadále velice solidní. V roce 2021 jsme poskytli nové úvěry v objemu přes 350 milionů korun. Od začátku roku 2022 jsme poskytli víc než 330 milionů korun do nových úvěrů a zájem o úvěry v posledních měsících znovu roste, takže očekáváme ještě lepší výsledek než v roce 2021. Možnosti expanze do zahraničí v oblasti poskytování nových úvěrů zatím monitorujeme. Co se týče zájemců o investování, zájem o investice ze zahraničí dlouhodobě roste. Zejména jde o investory ze Slovenska a dále pak poměrně širokou skupinu takzvaných expatů (osoby ze zahraničí, které dlouhodobě působí v Čechách a na Slovensku). Pro ně pak plánujeme rozšířit nabídku EURových investic v budoucnosti. Právě přizpůsobení webu a komunikace expatům organicky přináší zájem zahraniční klientely. Nicméně zatím jsou pro nás prioritou Česko a Slovensko.

Na trh vstoupila nová unijní regulace pro crowdfunding a díky tomu se tento typ investování zařadí mezi běžné investiční nástroje. Jak jste připraveni na tuto legislativní změnu?

Máme za to, že obchodní model, který v podnikání aplikuje RONDA INVEST zatím nespadá do oblasti regulace crowdfundingu. Nicméně unijní regulace je nám známá a do budoucna se chystáme naše vnitřní procesy přizpůsobovat standardům, které jsou definovány ve zmiňovaném nařízení Evropského parlamentu a rady.

Kdo jsou investoři na platformě RONDA INVEST? Jak se vyvíjí počet aktivních investorů na platformě?

Kdybychom měli popsat typického investora, je to muž ve středních letech, který má u nás uloženo kolem 80 000 Kč s předešlou zkušeností s investováním. Ale to je zároveň trochu zkreslující obrázek, protože na naší platformě investují různé typy investorů. Je zde velký podíl zkušených investorů i úplných nováčků, mladších i starších, mužů i žen. 90 % jsou lidé starší 30 let, výraznou skupinu našich investorů tvoří věková skupina 40+. Většina jsou muži a více než 35 % našich klientů u nás zainvestuje celkově více než 100 000 Kč ročně. Oproti některým jiným platformám za nás mezi investory víc než marketing mluví doporučení.

Jak probíhá registrace a ověření nového investora?

Registrovat se lze na pár kliknutí na našem webu. Vše je online, potřebovat k tomu budete doklad totožnosti a mobil nebo počítač s webkamerou. Celý proces je krátký a provází jej jednoduchý návod krok za krokem. Registrace běžně trvá jenom několik minut.

Jaká je minimální investice? Kolik ze svého portfolia obecně investoři alokují právě na RONDA INVEST?

Investovat lze od 1 000 Kč do tzv. akčních projektů. Standardní investice jsou od 10 000 Kč, pak máme i prémiové projekty s minimální investicí 100 000 Kč, jakož i investice v eurech. Odvíjí se to tedy od preferencí a možností investora. Zpravidla si nás noví investoři nejprve vyzkouší a po čase začnou své investice zvyšovat a alokovat do vícero titulů.
Na platformě lze najít investice s výnosností až 9 % p.a. Budete výnosy pro investory zvyšovat?
To záleží na tom, jak se bude trh nadále vyvíjet. Podle toho budeme výnosy pro investory buď snižovat, nebo nadále zvyšovat. V každém případě nabízíme vždy takový výnos, který je konkurenceschopný a atraktivní, ale zároveň musíme dbát na únosnost pro úvěrové klienty. Jednoduše nejsme ani nebudeme ta platforma, co slibuje nejvyšší výnosy na trhu, ale nabízí to, co je smysluplné a dlouhodobě udržitelné pro všechny zúčastněné.

Jaká je rizikovost investic na RONDA INVEST?

Konzervativní řízení rizik a zástavní právo k nemovitosti v prvním pořadí s nízkým LTV činí RONDA INVEST bezpečnou platformou. Investice bez rizika ztráty kapitálu samozřejmě neexistuje, ale tímto jej minimalizujeme a patříme mezi konzervativní typy platforem. Navíc myslíme i na další instrumenty zajištění, které usnadňují a urychlují případný vymáhací proces, ať už je to zmiňovaný notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, ručení vlastníkem projektu nebo třeba vinkulace pojistného plnění. Ale především se snažíme maximálně o to, abychom tyto instrumenty nemuseli využít v praxi.

Jaké novinky chystáte pro investory v nejbližší době?

Jak bylo již uvedeno, snažíme se o pestrou nabídku participací s různými cílovými splatnostmi. V každém období chceme mít v nabídce alespoň čtyři různorodé tituly. Postupně chceme rozšiřovat i nabídku eurových participací a nabídnout k investování i úvěrové projekty v různých regionech České republiky a na Slovensku. Společně s tím, jak poskytování platebních služeb převzala společnost PAYMONT, se zároveň otevřela pro naše investory možnost směny měn. A to za velmi zajímavé kurzy přímo v internetovém bankovnictví. Společnost PAYMONT plánuje svou nabídku platebních služeb rozšiřovat i nadále.

Proč by měli investoři investovat na RONDA INVEST?

Ze stejných důvodů, pro které si nás stávající investoři nejvíce chválí. Tedy konzervativní zajištění, na které si doslova mohou sáhnout, atraktivní výnos, včasné vyplácení výnosů každý měsíc, žádné vstupní ani pravidelné poplatky, možnost podpořit lokální podnikatele a zhodnotit výhodně a smysluplně své finanční prostředky. Chválí si také komunikaci s obchodním týmem, který sídlí v Praze. Velkým plusem investování u nás v této turbulentní době je také fakt, že je výše výnosu u každého projektu předem definovaná, takže nemusíte podobně jako u akcií či fondů stále sledovat a strachovat se, zda budete v zisku anebo ve ztrátě a jak moc vlastně. Víte, do čeho jdete.

Disclaimer:

Investice v sobě obsahují riziko a není zaručena návratnost původně investované částky. Vysoké riziko je především u produktů, které využívají finanční páku. Současná ani očekávaná výkonnost nezaručuje výkonnost budoucí. Veškeré informace uvedené v tomto článku nebo na portále Finlord.cz mají pouze informační charakter a neslouží jako investiční doporučení dle zákona č. 256/2004 Sb. o podnikání na kapitálovém trhu. Při zpracování informací čerpá skupina Finlord údaje z veřejných, důvěryhodných zdrojů a vynaložila přiměřenou péči, aby informace nebyly nepravdivé či zavádějící, nicméně nikterak nezaručuje jejich správnost a neměnnost. Zde uvedené informace neslouží jako nabídka nebo výzva k nákupu či prodeji finančních instrumentů ani nejsou návrhem na uzavření smlouvy. Portál finlord.cz má uzavřené partnerství s některými společnostmi, které jsou zmíněné v obsahu portálu. Pokud čtenář použije odkaz směřující na web partnera, můžeme získat provizi, která ale čtenáře nic nestojí. Provize slouží pro další zvýšení kvality obsahu. Skupina důsledně dbá na to, aby provize nijak neovlivnila objektivitu prezentovaných informací.