Nákup a pronájem bytů v USA: výnos 8,5 % p.a.

Nákup a pronájem bytů a domů patří mezi běžné investiční strategie, a to v celém světě. Ve střední a východní Evropě je tato aktivita ještě o něco populárnější, což je dané tím, že investoři zde dlouho nemohli investovat do akcií a tudíž si vytvořili vůči nákupu akcií předsudky. Při dlouhodobém investování jsou výnosy obou aktiv velmi podobné. Podívejte se na statistiky ze studie provedené na datech od roku 1986 do roku 2014, kterou udělali Andrew Demers a Andrea L. Eisfeldt. Ti se zaměřili na pronájem bytových jednotek pro jednu rodinu, což je segment, který v USA tvoří 35 % nájemního trhu (větší je segment pronájmu celých bytových komplexů, což je doména institucionálních investorů) a má hodnotu 2,3 bilionu dolarů. V tomto segmentu působí především drobní investoři, kteří si pořídí jeden nebo třeba několik málo bytů na dlouhodobou držbu a pronájem. Skoro všech 12 milionů bytových jednotek pro jednu rodinu v USA vlastnili donedávna právě drobní investoři.

Přihlaste se do newsletteru a získejte nejenom novinky, ale i seriál dalších podrobných analýz. Sledujte nás také na Twitteru a Facebooku, ať nezmeškáte žádnou novinku.

Pronájem bytů: výnosy jsou z nájmu a kapitálového zhodnocení

Následující obrázek ukazuje hrubou výnosnost z nájmu (přerušovaná čára), čistou výnosnost (červená) a změnu cen bytů (modrá křivka). Čisté nájmy tvoří v USA typicky dvě třetiny hrubých nájmů. V recesích pak ceny nemovitostí mohou výrazně poklesnout. Celkovou výnosnost tvoří příjem z nájmu a pak kapitálové zhodnocení. Dlouhodobý průměr je v USA na úrovni 8,5 % p.a..

Při pohledu na zhodnocení dle úrovně cen nemovitostí je patrné, že nejvyšší výnosnost z nájmů byla dosažena u nemovitostí s nízkou cenou, což asi nikoho nepřekvapí. U nich byl dosažen i nejvyšší celkový výnos. U měst s vysokou cenou byl naopak dosažen vysoký růst ceny a nižší výnosnost z nájmů, což souvisí s tím, že ve drahých městech jdou ceny nemovitostí nahoru rychleji než nájmy.

Při zaměření na 15 nejvýnosnějších měst (celý vzorek byl 30 měst) a započtení i dat z let 2015 a 2020 se průměrná dlouhodobá výnosnost vyšplhala na 9,1 % p.a., viz následující tabulka.

Při výpočtu čistého nájmu byly použity následující nákladové položky. Pojištění: 0,375% z ceny, opravy: 0,6 % z ceny, správce nemovitosti: 5,9 % z nájmu, od nájmu se ještě odečetly daně, které jsou v různých amerických státech nastavené odlišně a pak ztráta z příjmů z neobsazených nemovitostí na úrovni cca 2,5 % z hrubého nájmu.

Rozdíly mezi jednotlivými městy jsou značné

Následující tabulka ukazuje, jakých výnosů dosahoval pronájem bytů a domů v největších amerických městech v letech 1986 až 2014. Na prvním místě se umístilo Miami. Výnos přesahující 10 % p.a. dosáhl i Houston. Naopak v takovém New Yorku byl celkový výnos jenom 6,1 % p.a..

V tabulce je uvedena i standardní odchylka celkových výnosů a také Sharpův poměr. V několika městech byl poměr nad úrovní jedna, což indikuje velmi zajímavý poměr výnosu a rizika. S tím souvisí schopnost použít finanční páku.

Pronájem bytů s finanční pákou

Uvedené výnosy byly vypočtené bez použití finanční páky, tedy bez použití hypotečního financování. Následující dva obrázky ukazují vnitřní výnosové procento při úrovni čistého nájmu a kapitálového zhodnocení nemovitosti. Pokud nemovitost koupíme za hotovost, tak při zhodnocení nemovitosti o 10 % a výnosu z nájmu na úrovni 6 % dosáhneme celkový výnos 16 % p.a.. Pokud ale máme páku s LTV 40 % (cena úvěru v modelu je 6,8 %), tak při růstu ceny nemovitosti o 10 % a čistém nájmu 6 % je celková výnosnost až 20 %.

Při LTV 66 % a ceně úvěru 4,6 % p.a. by při růstu ceny nemovitostí o 10 % a čistém nájmu 6 % nastalo v modelu celkové zhodnocení o 30 % p.a.. Finanční páka značně zvyšuje potenciál výnosu, ale také zvyšuje riziko znehodnocení, pokud nastane propad cen nebo je nemovitost déle neobsazená (čistý výnos z nájmu pak rapidně klesá).

Diverzifikované portfolio: investice do akcií a investice do nemovitostí

Akciové a nemovitostní trhy jsou navzájem značně propojeny a jejich dlouhodobé průměrné výnosy jsou velmi podobné. Když se ekonomikám daří a rostou příjmy ekonomických subjektů, tak se zvyšují jak ceny akcií, tak i ceny nemovitostí. Zároveň jsou firmy schopné generovat stabilní dividendu a u nemovitostí se generuje příjem z nájmů.

Rozdíly jsou především v náročnosti uskutečnění transakce a v likviditě. Akcie lze nakoupit a prodat prakticky ihned. U řady brokerů lze za pár minut založit reálný účet online. Při nákupu/prodeji nemovitostí a shánění nájemníků stráví investor daleko více času. Tato nižší likvidita nemovitostí ale vytváří rigiditu cen, která dokáže odfiltrovat krátkodobou paniku, což může být v konečném důsledku prospěšné. Ceny akcií dokážou za několik dní propadnout i o několik desítek a i když se pak vrátí na nová maxima, tak na cenovém grafu už ten propad dolů je zaznamenán, což pak investory zneklidňuje. Tím pádem bývá průměrná držba nemovitostí mnohem delší než u akcií.

Různé charakteristiky vytváří možnost diverzifikovat portfolio dle požadavků investora. Investoři mohou využívat celou řadu instrumentů. Mohou jednoduše nakoupit akcie/ETF nebo byt. Nebo mohou investovat do půjček zajištěných nemovitostmi, viz projekty na portálech Bondster, Ronda Invest, Estateguru či Bulkestate.

Statistiky o dlouhodobých výnosech nemovitostí a akcií se také dají zakomponovat do rodinných financí. Mladí lidé by při nákupu nemovitosti pro osobní účely rozhodně měli využít hypotéky, a to zejména tehdy, pokud očekávají stabilní pracovní příjmy. Sice jim vznikne dlouhodobý závazek, ale zároveň koupí aktivum za dluh, jehož náklady jsou v dlouhém období mnohem nižší než vnitřní výnosové procento. Menší částky si pak mohou odkládat v pravidelných periodách do akcií nebo na P2P portálech.

Disclaimer:

Investice v sobě obsahují riziko a není zaručena návratnost původně investované částky. Vysoké riziko je především u produktů, které využívají finanční páku. Současná ani očekávaná výkonnost nezaručuje výkonnost budoucí. Veškeré informace uvedené v tomto článku nebo na portále Finlord.cz mají pouze informační charakter a neslouží jako investiční doporučení dle zákona č. 256/2004 Sb. o podnikání na kapitálovém trhu. Při zpracování informací čerpá skupina Finlord údaje z veřejných, důvěryhodných zdrojů a vynaložila přiměřenou péči, aby informace nebyly nepravdivé či zavádějící, nicméně nikterak nezaručuje jejich správnost a neměnnost. Zde uvedené informace neslouží jako nabídka nebo výzva k nákupu či prodeji finančních instrumentů ani nejsou návrhem na uzavření smlouvy. Portál finlord.cz má uzavřené partnerství s některými společnostmi, které jsou zmíněné v obsahu portálu. Pokud čtenář použije odkaz směřující na web partnera, můžeme získat provizi, která ale čtenáře nic nestojí. Provize slouží pro další zvýšení kvality obsahu. Skupina důsledně dbá na to, aby provize nijak neovlivnila objektivitu prezentovaných informací.