Výnosy nemovitostí ve světě klesají

Ve kterých městech hrozí riziko nemovitostní bubliny? Jaké jsou výnosy nemovitostí ve světě? Jak dlouho musí investoři pronajímat byt, aby se vrátila jeho pořizovací cena?

Přihlaste se do newsletteru a získejte nejenom novinky, ale i seriál dalších podrobných analýz. Sledujte nás také na Twitteru a Facebooku, ať nezmeškáte žádnou novinku.

UBS Global Real Estate Bubble Index sleduje rizika nemovitostních bublin v hlavních světových metropolích. Dle metodiky banky každé město, které má v indexu hodnotu nad 1,5, tak podstupuje riziko bubliny. Pro určení skóre UBS vyhodnocuje subindexy: podíl ceny a příjmů, ceny a nájmů a změny poměru objemu hypotečních úvěrů k HDP a stavební produkce k HDP. Jak ukazuje index, tak průměrné zvýšení cen se poprvé od roku 2012 zastavilo, zatímco průměrné indexové skóre v roce 2019 mírně pokleslo.

Podle dat je riziko bubliny nejvíce patrné v Mnichově, kde indexové skóre ukazuje hodnotu 2,01. Tady je důležité pak zmínit, že v důsledku nízkých úrokových sazeb skóre indexu vzrostlo ve všech městech v eurozóně. Lehčí výjimkou je ale Milano, kde ceny nemovitostí jsou na stejné úrovni, jako zhruba před 20 lety kvůli slabému italskému ekonomickému růstu. Jinak rizikové hodnoty lze zpozorovat také v metropolích, jako jsou Toronto, Amsterdam, Hongkong, Frankfurt, Vancouver a Paříž. Naproti tomu v Londýně riziko bubliny oproti roku 2018 pokleslo, jelikož na tamním trhu nemovitostí došlo ke korekci cen nemovitostí směrem dolů. V roce 2019 nastal pokles oproti roku 2018 také ve Vancouveru, San Franciscu, Stockholmu a Sydney.

Následující obrázek ukazuje, kolik let musí zkušený zaměstnanec ze sektoru služeb pracovat, aby si mohl koupit byt o velikosti 60m2, který se nachází blízko centra města. Nejzávažnější situace je v Hongkongu, kde se v průměru pracuje přes 20 let na takovýto byt. V předchozí bublině v roce 2007 to bylo jenom 10 let. Pokud se podíváme do Evropy, tak kritickou situaci vidíme v Paříži, kde zmíněný zaměstnanec musí pracovat 15 let na byt o velikosti 60m2 v blízkosti centra, přičemž v roce 2017 to bylo 12 let.

Výnosy nemovitostí: nejhůře je na tom Hongkong

Podobný stav ukazuje i indikátor ceny bytů u pronájmů. Kupříkladu v Curychu musí být byt v pronájmu 37 let, aby se vrátila jeho pořizovací cena. Ve zmíněném Hongkongu je nutné pronajmout byt na 36 let. Jinými slovy výnosnost z nájmů je v Curychu na úrovni 2,7 % p.a. a v Hongkongu je pak na úrovni 2,8 % p.a.. Tady by se dalo říct, že skutečná bublina je v Hongkongu, jelikož hongkongský dolar je zafixovaný na americký dolar, tudíž má stejné úrokové sazby. Oproti tomu ve Švýcarsku a v Německu pozorujeme záporné úrokové sazby, což se pochopitelně negativně odráží i spořících a termínovaných vkladech.

V posledních letech situace na trhu nemovitostí eskalovala zejména díky silnému ekonomickému růstu a levnému financování. Napětí mezi Čínou a USA donutilo centrální banky, aby ještě více uvolňovaly měnovou politiku, což vyvolává jisté obavy ohledně zdraví trhu s bydlením. Pokud se podíváme na růst globální ekonomiky, tak Mezinárodní měnový fond očekává, že světová ekonomika vykáže letos růst o 3,2 %, přičemž příští rok pak tempo růstu zrychlí na 3,5 %. To se samozřejmě bude ještě odvíjet podle politických a obchodních vztahů mezi USA a Čínou.

 
V ČR může v nejbližších měsících nastat další zdražování nemovitostí, jelikož objem peněz v naší ekonomice je stále vysoký. Zároveň je stále omezená nabídka bytů a domů. Zejména v Praze a dalších velkých městech už ale můžeme sledovat relativně vysoké ceny. V těchto regionech budou výnosy investic do nemovitostí spíše podprůměrné.