Finlord Sněmovna financí

6,5 % dluhopis CEE Real Estate: výkup nemovitostí s diskontem

Společnost CEE Real Estate a.s. v současnosti poptává od investorů kapitál 25 mil. Kč pomocí čtyřletého dluhopisu (splatnost 30.6. 2023) s úrokovou sazbou 6,5 % p.a.. Úrok je vyplácen čtvrtletně. Minimální investice je 50 tisíc Kč.

 

Získané prostředky z emise plánuje tato společnost využít na rozšíření svého portfolia a ještě více se chce zapojit do dražeb majetku subjektů v insolvenci či exekuci. Konkrétně v oblasti rezidenčních nemovitostí chce CEE Real Estate využít prostředky k akvizicím i větších celků (bytové domy). Kromě rezidenčních nemovitostí je záměrem společnosti rozšířit aktivity i na poli komerčních nemovitostí. U velkých celků má v plánu ještě spolupracovat s bankami s cílem zajistit další finanční prostředky.

 

Zanechte nám na sebe kontakt a my Vám odešleme Emisní podmínky, finanční výkazy za rok 2017, Smlouvu o upsání a koupi dluhopisů, případně další informační materiály.


Jméno a příjmení

Email

Telefonní číslo

Souhlasím se zpracováním osobních údajů

 

CEE Real Estate se zaměřuje na výkup nemovitostí za cenu výrazně nižší, než je tržní

 

Společnost dokáže vykupovat a restrukturalizovat i nemovitosti před dražbou, s exekucemi, zástavními právy či jinými právními vadami, což je poměrně lukrativní aktivita.

 

Pokud se podíváme blíže na byznys model společnosti CEE Real Estate, tak ten se zaměřuje na výkup nemovitostí, které se prodávají za cenu výrazně nižší, než je tržní cena. Důvodem nižší ceny jsou například právní vady či nutnost rychle nemovitost prodat.

 

Oproti jiným developerům má CEE Real Estate výhodu v tom, že pokud by ceny nemovitostí poklesly, tak společnost má značný bezpečnostní polštář. Typicky výkup nepřesahuje 85 % tržní hodnoty (LTV je nižší než 85 %), a standardně se diskont pohybuje okolo 20 – 30 %. Pro představu modelová transakce vypadá následovně:

 

CEE Real Estate modelová transakce

 

Silnou stránkou této společnosti je, že spolupracuje s AK Vinohradská a tedy dokáže velmi dobře pracovat s příležitostmi, které plynou zejména z vysokého počtu subjektů v exekuci a platební neschopnosti. Toho společnost v uplynulých měsících využila a účastnila se několika dražeb, kde pak úspěšně vydražila nemovitost. Mezi další silné stránky CEE Real Estate patří také velká rychlost při sjednávání a uzavírání obchodů. Příkladem může být transakce bytu 3+1 v Podolí, kdy délka obchodu trvala 4 měsíce. Společnost byt vykoupila za 2 144 721 Kč a následně jej prodala za 2 995 451 Kč, čímž realizovala hrubý výnos ve výši 28,4 %.

 

CEE Real Estate realizované transakce

 

Finanční stránka CEE Real Estate a nemovitostní portfolio

 

Emitent úzce spolupracuje se zkušenou advokátní kanceláří Vinohradská, přičemž tyto subjekty jsou propojeny i personálně v jiných společnostech, jako například v Comfort Finance Group CFG. A právě společnost CEE Real Estate bude také těžit z mnoholetých zkušeností a úspěchu této investiční skupiny. Skupině se podařilo v oblasti zajištěných úvěrů a nemovitostí jen během posledních 3 let zvýšit aktiva ve správě o více než 100 milionů Kč. Za CEE Real Estate stojí především jako statutární ředitel Martin Cimala, Ing. Tomáš Wiesner, který působí na pozici obchodního ředitele a konečně finančním ředitelem ve společnosti je Bc. Adam Kubina, MBA.

 

Pokud se podíváme blíže na nemovitostní portfolio společnosti CEE Real Estate, tak to není rozhodně koncentrované pouze v metropoli, nýbrž její nemovitosti lze nalézt různě po republice. V portfoliu má společnost také hotel v Bílých Karpatech. V současnosti u něj probíhá restrukturalizace a poté bude hotel prodán. Předpokládaná hodnota transakce by pak měla být 50 mil. Kč. Ukázka některých nemovitostí z portfolia CEE Real Estate:

 

CEE Real Estate nemovitosti v portfoliu

 

Tím, jak CEE Real Estate nakupuje další nemovitosti, tak aktiva společnosti postupně rostou. V aktivech jsou zejména nakoupené nemovitosti a pohledávky. Nemovitosti jsou tedy v majetku společnosti. Také v roce 2018 společnost zvýšila aktivitu v oblasti akvizic pohledávek. Firma je financovaná dluhovým kapitálem. CEE Real Estate má schválený prospekt na dluhopisový program do 500 milionů Kč s dobou trvání programu 10 let. Program nabyl právní moci v srpnu 2017. Společnost sledujeme dlouhodobě od podzimu 2017 a můžeme potvrdit, že veškeré své závazky splácí.

 

Ve výkazu zisku a ztrát z roku 2017 nejsou ještě zahrnuty prodeje nemovitostí, které společnost realizovala v prvním a posledním kvartále 2018, kdy stále ještě využívala rekordně vysokých cen, které se na trhu vyskytovaly. Společnost je zisková a díky efektivnímu managementu se jí daří realizovat její podnikatelskou strategii.

 

CEE Real Estate aktiva a pasiva
CEE Real Estate výsledovka

 

Závěr

 

Vykupování nemovitostí s právními vadami je dlouhodobě vysoce atraktivní činnost, jelikož je možné pořídit kvalitní aktiva za diskontní ceny. Na druhé straně je tato činnost značně časově i finančně náročná. Nový majitel nemovitosti se nezřídka setkává se spoustou problémů. Proto je důležitý efektivní a zkušený management. A ten se ve skupině kolem CEE Real Estate nachází. Dá se očekávat, že se objem aktiv společnosti bude postupně zvyšovat, což ji umožní dosáhnout na ještě lukrativnější projekty. Největším rizikem je samozřejmě výraznější zpomalení ekonomického růstu a případný pokles cen nemovitostí. Nicméně takovýto vývoj by negativně postihl všechny developerské společnosti či nemovitostní fondy.

 

Poznámka ke zdanění: Kupón, který je investorovi vyplácen, je již zdaněn srážkovou daní ve výši 15 %. Právnická osoba si příjem z kupónů musí danit sama.

 

Předčasný odprodej dluhopisů: Předčasný odprodej je možný kdykoli během doby držení dluhopisů. Je zpoplatněn výší jednoho ročního výnosu, tedy 6,5 %. Příklad: Při držení dluhopisu po dobu 3 let bude výnos před zdaněním 19,5 % p.a. Pokud budete chtít dluhopis po době 3 let odprodat, započte se poplatek za dřívější odprodej a váš výsledný výnos za tříleté období držení dluhopisů bude před zdaněním 13 % p.a.

 

Zanechte nám na sebe kontakt a my Vám odešleme Emisní podmínky, finanční výkazy za rok 2017, Smlouvu o upsání a koupi dluhopisů, případně další informační materiály.


Jméno a příjmení

Email

Telefonní číslo

Souhlasím se zpracováním osobních údajů

 

Žádná informace nebo názor v tomto textu nepředstavuje doporučení k uskutečnění nákupu nebo prodeje investičního nástroje nebo provedení jiného obchodu a slouží výhradně k informativním a vzdělávacím účelům. Další informace o rizicích naleznete zde.